这四大原则是城中村、旧城改造的底线,一旦突破,补偿难合理
在棚改的带动下,近几年老城旧改、城中村拆迁的力度非常大,催生了大量的拆二代。在老房换新房或者换货币的过程中,一些人大赚了一笔,但也有一些人反而在拆迁后降低了生活水平。这是为什么呢?我想这可能跟咱们被征收人对旧城改造、城中村拆迁如何补偿的相关法律知识不熟悉,地方违法征收屡禁不止有很大关系。
今天即明拆迁律师就从法律层面结合拆迁实践,为大家科普,旧城改造、城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。条条都很您相关,您可要看清楚了。
一、城中村房屋参照城市房屋补偿的原则
即明拆迁律师接到过很多城中村拆迁的当事人咨询。有一位当事人反映,他们当地农村周围早就被高楼大厦包围了,也位于城市市区,但是在拆迁时却要按照普通农村房补偿,一平方也就2000元,而周边房价早就达到了7000-8000元一平方。
拆迁户拿着这个补偿无法在周边城区买上房,拆迁后的生活水平会受到明显影响。这显然不合理。
根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》,征收农村集体土地时…,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持。
因此,城中村拆迁,理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。
二、无证房不能一刀切认定违建的原则
由于城中村和老城区,本身就存在年代较为久远,不少老旧房屋没有房证,既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此,对于城中村和旧改中出现的无证房,不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上,依法合理补偿。
一些地方存在口头“认定违建”,以拆违促拆迁的征收现象,咱们被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除,这需要走完一整套法律流程。咱们在这其中是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利,来争取补偿权益的。可不是他们说拆就拆的。
三、不得降低被征收人原有生活水平的原则
拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能,改善老百姓的生活和住房水平的,是立足于公共利益的。因此法律规定,征收不得降低被征收人原有生活水平。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房屋征收补偿主要包括这四块内容,一项也不能少:一是被征收房屋价值的补偿(参考周边同类房屋的市场价值),二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。
这四块补偿相加,应当充分保障被征收人的生活水平不得降低,并略有改善。那些拥有合法房屋,却在旧改中越拆越穷的,基本都是违背了这一补偿原则。
四、被征收人自主选择补偿方式的原则
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。也就说,要房还是要钱,应当由拆迁户说了算。
当然,实践中也发现,一些地方在提供补偿方式时“暗做手脚”,地方想要去库存时,就故意将产权调换设置的相对合理,而对货币补偿设置过低的标准;地方想要引导被征收人选择货币补偿时,又故意将产权调换设置的不合常理,安置地点非常偏远。这都是不合法不合理的。
根据法律规定,货币补偿,应当参考评估时点周边同类房屋的市场价值,因此,不能故意设置过低的补偿标准。
同时法律也规定,因旧城区改建,被征收人选择房屋产权调换的,应当提供改建地段或者就近地段的房屋。所以,拆迁后安置地点明显过于偏远,这是不合理的。
即明拆迁律师提醒各位被征收人:拆迁改造的理由或许五花八门,但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当咱们遭遇不合法不合理的房屋拆迁时,应当及时采取法律手段,维护自己的合法权益。
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