想卖了旧房子换新的,现在旧房子下家不买了,新房子贷不到款,真是倒霉透了!
原音再现
真是倒霉透了,我被这个下家害惨了!换房大计进行到一半不幸搁浅,市民张先生郁闷坏了。
张先生在夫子庙有套住房,60平方米,两室一厅。因为房龄较老,户型陈旧,张先生一直想把这套房子卖了,换一套大点的新房。春节后,他开始四处看房,同时将旧房挂到中介出售。
上个月,上家和下家都找到了。上家陈老先生,想出售江宁一套新房;下家姓季,是个刚工作的小伙子,想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季,再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金,张先生向老陈支付了5万元定金。
老陈的房子还有贷款没还清,房产证也未办好,他希望张先生帮他还清贷款,以便于办理产权证,解除抵押,然后再进行二手房交易。张先生同意,因为尽管手续很繁琐,但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢?他的打算是,申请一部分贷款,再加上小季支付的旧房房款,基本就能应付了。为了不耽误事儿,张先生与小季约定4月15日之前签约付款,与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。
计划衔接得很好,实施却遇到了问题。最近的房产新政,显然震撼到了小季,他联系张先生,表示愿意放弃定金,不买房了。雪上加霜的是,张先生接到银行通知:因房贷收紧,贷款暂时无法下发。张先生急坏了,两头都落空,哪有钱帮老陈还贷啊,违约是肯定的了!
[律师观点]
连环交易更要避风险
江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示,卖旧买新的市民处于两笔房产交易的夹心层,因此更容易遭遇风险,一般来说,他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢?王律师认为,跟下家签约时必须把一些话说清楚,如我卖房是为了筹钱买新房,你必须按照合同约定及时支付房款,如果你违约,给我造成损失,是要承担责任的,当然,口头说是没用的,必须用规范的语言写进合同,如此一来,连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约,他只能选择两种处罚方式,一是不予返还定金,二是要求小季承担他的实际损失。王律师认为,张先生因小季违约,无法履行与上家的买卖合同,从而向上家支付违约金,实际上发生了损失,应当可以向小季追偿。但实践中,法院认定的实际损失一般只包括利息损失、涨价差额等等,因此,张先生的维权还是存在风险的。
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