签订二手房买卖合同要注意哪些问题

在签订二手房买卖的时候，一定要注意合同里是否有《城市房地产转让管理规定》第六条规定的不可以转让的情形；(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

一、对贷款次数及贷款办理时间如没限制，坑卖方

在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。

必须知道一个常识：银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方*用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等，很多时候银行对于为何不批贷款，甚至不会作出解释。

还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况，而每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段。

那么，买家在向一家银行申请贷款被拒后，有没有权利再次申请贷款?如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请?这样的申请到底可以进行多少次?

对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的贷款申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。

此时，如果双方发生纠纷怎么办?看合同!

合同会怎么约定呢?这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。

也就是说，在理论上，买家一次申请贷款不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢?

但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次贷款，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请贷款或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。

在现实生活中，经常出现因买家一次贷款不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：“当初没告诉我贷款要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀!”但卖家所说的“很快办好”，在书面合同里是没有的。

作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生?

其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不得超过两次”，再比如，“在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的贷款，买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

二、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方

前面说过了，贷款可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。

如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款?很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。

有些买方这时可能会这样对卖家说：“是银行不批贷款，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。”

现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个贷款申请被银行拒绝的买家竟然不同意：“房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：“是银行不批贷，这能怪我吗?凭什么让我承担责任?”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。

作为买家，怎么防范这个风险呢?

我的建议是，买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的“贷款”前面再加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。