一、包退吗？

大修两次还是“水帘洞”

严重影响居住可退房

案例：2012年7月的连续大雨，让城东某著名楼盘成了“楼水水”，不少楼栋业主家里、电梯间、楼梯道墙面都有大面积渗水。

孙先生买的房子在顶楼，尚未入住：“刚交房时就发现客厅的屋顶和墙面渗水，为此开发商先后修了两次，但这次大雨还是让我家变成了水帘洞。”由于泡水时间较长，尽管是新房，但孙先生家的墙皮还是起了鼓、开裂、陆续脱落，有些墙脚已经开始发霉。

而孙先生家的情况并非个别现象。愤怒的业主纷纷质疑房屋的质量问题，孙先生更是明确要求退房：“90%的顶楼都存在大面积渗水的问题。我很担心，以后夏天屋外下大雨、屋内下小雨会成为家常便饭。而且交房没几天，就维修了2次，根本没法装修，更没法入住。”

由于房屋质量确实有问题，经过反复协商，最终开发商同意了孙先生的退房要求。

解释：在这个案例中，由于孙先生的房屋在交付后，经过两次维修后仍然渗水，并严重到影响居住的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)的第十三条，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”可以解除合同。因此，这个案例中的孙先生就是以质量问题严重影响正常居住使用，得以解除合同的

律师表示，一般来说，开发商交付的房屋虽不完全符合合同约定，存在质量问题，但不影响正常居住使用的，法院一般不会判决解除合同。但购房者有权请求判令开发商承担修复责任；无法修复的，开发商应当赔偿损失。

二、包换吗？

选尾房遭遇“虫虫危机”

不要对换房抱太大期望

案例：2011年4月，秦女士购买了某小区的精装公寓尾房。入住没多久，她就发现不对劲，“家里小虫子特别多。开始我以为是精装修房，装修没有全干，所以虫子多。”可大半年过去了，家里的虫子不但没少，反而越来越多。

秦女士立即联系了开发商要求换房。开发商却表示，秦女士购买时已经是尾盘了，无房可换，只能维修。“一年过去了，一直到2012年4月，开发商才找来装修公司大修，从下半截墙壁到地板，全部重新换过。”尽管如此，烦恼却远未结束，秦女士家还是虫子不断，而且还增添了来源不明的臭味。

仔细检查才发现，秦女士购买的这套房子是样板房，装修时未将下水道堵上，楼上卫生间冲下来的脏水部分流到了秦女士家。此外，有知情人悄悄告诉秦女士：“你买的这套房以前曾长时间泡水，所以虫子一直都没办法完全消除。这件事开发商一直知道，只是在你买房时瞒着你。”

秦女士非常气愤，一再要求开发商退房，但一直遭到开发商拒绝。

解释：尾房换房确实较难实现，律师表示，毕竟即使在同一小区，户型一模一样的两套房子，因为朝向、景观、楼层、小区内位置等，而有着很大不同，因此，需要购房者在和开发商签合同时，将换房的要求写入合同附件中。但即使写入了合同，换房的可执行力依然比较差。

在房地产交易过程中发生换房的几率比较低，要么是开发商要求购房者加钱换房，购房者不愿意；要么是房子销售过半，根本没有合适的房子进行调换。这个案例就是楼盘销售进入尾声，开发商即使想换房也无房调换，只能维修。

三、包修吗？

跃层保质期内成了“危房”

结构性维修开发商全承担

案例：李先生2009年购买了某楼盘的跃层户型，交房后就将房子出租，没留意房子的状况，直到2012年准备自行装修入住时才发现，室外的煤气管道从阳台与厨房之间的一根主梁穿堂入室，主梁上的钻孔齐刷刷地将两根钢筋切断，切割面清晰可见。

当地一家验房机构验房师实地查验后证实，业主李先生反映的情况属实，煤气管道经过的孔洞直径宽达60mm，将主梁的两根主钢筋全部切断，而另一直径100mm的孔洞则无钢套管，未按设计图要求进行钢筋补强。韩*龙表示，这一状况将对房屋的结构安全、可靠性、耐久性和适用性造成极大的危害，在地震的作用下，容易造成局部坍塌，甚至对整个单元的结构安全也存在危险。此外，室内还发现，顶层南面墙和西面分户隔墙与梁底之间均存在较长的沉降水平裂缝；顶层南墙梁底部存在漏水问题。

李先生先后向开发商反映了十余次，均未看见维修人员上门。看着这样的房子，李先生不寒而栗，“这样的房子能住人吗？”

解释：根据《司法解释》第十三条，房屋在保质期内出现工程质量问题的，若开发商不作为或消极处理，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

相关工作人员建议，李先生可根据属地管理原则向所在区的质监站投诉。李先生的情况符合投诉要求，按照当前的投诉管理条例，地区质监站需在10日内着手调查，正常情况下60个工作日内必须解决问题。

最后，随着浦口区质监站的正式介入，开发商最终承担了李先生维修的全部费用。