回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。所以回迁房要交纳公共维修基金,金额应该是房屋价值的2%。
一、回迁房买卖,应该注意哪些细节
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子,购买回迁房要注意的事项有:1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。无法办理,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。2、购买回迁房时,一定确定交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。3、购买回迁房时,买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险,的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院、费,还需花费时间等成本。4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产。5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。
二、购买无证回迁房的法律风险
1、回迁房可以买卖吗?
回迁房是开发商在征收土地时,配给回迁户的房子,基本上每个楼盘都有回迁房。开发商会与回迁户签订购房合同,购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款。
只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的,只有办理了房产证的回迁房才能上市交易,像商品房那样正常买卖。
2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗?
在没有获得房产证的情况下,购买回迁房会有诸多风险。
(1)回迁房办理房产证时,一般是根据业主在签订回迁房协议时所签订的名字确定房产所有人。因此,如果在未获得房产证的情况下购买回迁房,则办理房产证时可能房产证上的名字并非购买人。
(2)在没有获得房屋产权的情况下进行房屋买卖交易,是属于私下交易,是不合法的行为,,即使在公证处办理公证,也不受法律保护,原回迁户也可以收回自己的房产。
所以,未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的,不受法律保护的,对于购买人来说,购买未获得房产证的回迁房是赔了夫人又折了兵,而且还是维权艰难的行为。
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