一、普通商品房
若为婚前全款购买的房产
1、一方全款出资购买,且登记在自己名下,不论钱是自己的还是父母的,明显属于婚前个人财产。
2、一方全款出资购买,但登记在对方名下的,需要具体情况具体分析:比如双方是否有关于房产的协议,登记在对方名下的原因等。一般来说,有两种可能,一种就是完全赠与对方,另一种还是双方共有。
3、一方全款出资购买,登记在双方名下,一般来说属于共有。
4、双方出资,登记在双方名下,应属于共有。
5、双方出资,登记在一人名下,同样需要分析案件的具体情况,要结合登记在一人名下的原因来判断究竟是出资人对另一方的赠与,还是借贷,也有共有的可能。
若为贷款或借款的房屋
1、夫妻一方婚前签订,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在首付款支付方名下的,离婚时该房屋由双方协商处理;如果不能达成协议,人民法院可以判决该房屋归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。
2、婚前两方一起支付首付,婚后共同还贷的,为共同财产。
3、如果支付首付和偿还贷款都在婚后,一般即认定为夫妻共同财产。
若为婚后全款购买的房产
1、婚后买房,即属于婚姻存续期间添置的财产,一般来说均属于夫妻共同共有财产,但也有例外:
2、由双方父母出资购买的房屋,产权登记在一方子女名下的,该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但双方另有约定的除外。
3、一方以出资购买的房屋,登记在自己名下,仍属于个人财产。
4、由一方父母出资为子女购买的房屋,产权登记在出资人子女名下的,视为父母只对自己子女一方的赠与,该房屋应认定为夫妻一方(登记方)的个人财产。
二、央产房
央产房是指产权属于中央在京单位的公有住房。如果需要分割的房屋属于央产房中的已购公房,即是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法)购买,并领取了所有权证的,其在离婚案件中的分割与商品房基本一致。
但是,法律、规定不得上市出售的,以及在与产权单位签订的公有住房中有特殊约定的已购公房,应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。也就是说,对于这类房屋,有可能离婚时无法对房产做出所有权方面的完全处理,也可能只能共同使用、居住。
已购公房由于各种原因需要办理转移、变更及抵押登记的,均由在京中央和国家机关住房交易办公室统一审核。
三、军产房
一般来说,军产房只有使用权,而没有所有权,所以在离婚时的处理比较麻烦,没有相对统一的标准,只能根据个案的具体事实进行具体分析。双方均为军人和只有一方为军人的处理方式可能不一致。
四、承租房
夫妻共同居住的只有使用权、居住权的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:
(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;
(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;
(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;
(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;
(七)一方将其承租的单位的房屋,交回单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
对于夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
特别提示:在离婚诉讼中,房产不予处理的情况有:
第一,农村上违法建造的小产权房。
第二,离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋所有权后可另行诉讼解决。
第三,夫妻双方只有这一处房屋,且尚有贷款没有还清,双方都要房屋所有权的。待贷款还清后可另诉解决。
第四,夫妻居住的房产登记在第三人名下的。因涉及案外人,一般会另案处理。
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