房屋买卖合同违约责任免责事由主要包括：

1、当事人约定的违约责任免责事由；

2、法定的免责事由，包括不可抗力等。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

一、免责事由是什么意思

免责事由，是指根据法律规定或者合同的约定，当事人可对其不符合合同约定的行为或者对于他人人身、财产等损失不承担法律责任的事实和理由。合同责任的免责事由既包括法定的责任事由，如不可抗力，也包括约定的责任事由，如免责条款。

二、担保人不可抗力因为什么要承担违约责任

根据我国民法典的有关规定，不可抗力属于法定的免责事由，不用承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

三、合同约定免责事由包括哪些内容？

免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。民法典上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力；约定免责事由是指当事人约定的免责条款。

1、不可抗力

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力主要包括以下几种情形：

(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹；

(2)政府行为，如征收、征用；

(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，违约方可部分或全部免除责任。但有以下例外：

(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。

(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

2、免责条款

免责条款是指当事人在合同中约定免除将来可能发生的违约责任的条款，其所规定的免责事由即约定免责事由。免责条款不能排除当事人的基本义务，也不能排除故意或重大过失的责任。免责条款应注意以下两点：

(1)免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款；

(2)免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在。