网友qqzholai近日成为天涯重庆的名人,截至昨日下午3时30分,他的帖子《一不小心,揭开房地产(二手房)中介黑幕》访问量近13000次。该帖之所以炙手可热,是因为曝光了房产中介行业的一些潜规则。

25岁的徐先生计算机大专毕业,工作5年,曾跑过销售。他称,自己之所以了解内幕,缘自曾潜伏房产中介3天半,目的是想为自己购房节约成本。

为方便叙述,我们且称徐先生为Q哥吧。

Q哥称,他一直租房居住,梦想买一套二手房。为实现这个梦,也为了节约一些购房成本,所以决定花一个月时间去熟悉、了解这个行业,这样才不会花冤枉钱。为此,他于今年4月从原单位辞职,通过网络查询后,带着许多问题去二手房中介求职。

Q哥就职的房产中介公司总共有7个店,每个店3到4个店员。这个公司招置业顾问要求不高:初中文凭,懂计算机。Q哥5月10日应聘,5月11日上班。上班第一天,公司安排的工作主要是跑盘——到各楼盘实地了解熟悉。

第一天上午,Q哥主要跑了高新区南方花园、奥体、袁家岗、科园路、陈家坪等地区知名楼盘。每跑一个盘,他都要用地图形式将楼盘及片区画下来。

第一天下午,店长开始培训,教Q哥等人如何找房源,查询信息等。Q哥表现很积极,不失时机地向前辈讨教。

第二天Q哥接着跑了几个片区,还是照旧画图,在网上找房源,打电话。他说,店里员工基本上都是初中文化,干的时间较长,对内幕一清二楚,但基本上是睁一只眼闭一只眼。晚上,店里将店员召集起来,称:脑壳简单向前冲,十万年薪不是梦。Q哥把这个称为洗脑。

Q哥称,第三天来了一个客户,要看房子。公司的惯例是新人一般先不单独接待客户,先学习一阵后再上手。同事带着客户来,Q哥就跟着学习。

第四天上午也是学习过程中看到的顾客,这位顾客只晓得免交契税,其他的都不清楚。业务员只是按照常规说首付多少,月供多少,好在客户只是来了解情况。Q哥将几天下来了解的东西和整理的材料搜罗好,当天下午离开中介公司。

Q哥称,以前在工作中,他习惯记录一些东西。这次潜伏中,除了画地图,他也零零散散记录了一些东西,尤其向前辈了解到二手房中介的一些潜规则,让人咋舌。他原本计划潜伏一个月,但觉得于心不安,所以提前离去,交将整理的情况传到网上,一是想提醒想买房的网友注意,二是希望乱来的二手房中介能良心发现。

Q哥的帖子在天涯重庆首页今日聚焦发出后,网友褒贬不一。一些网友拍砖,有的说他才呆了不到4天,是个外行,有的说中介也要生活、也要赚钱,收钱很正常

对这些跟帖,Q哥一笑而过,他称这些触动了行业利益,很正常。

房屋中介常常这样吃黑钱

Q哥帖子中所称的黑幕究竟黑不黑?记者分别向我市实力较强的中介和房产专业律师求证。专业人士证实,有的地方确实不规范,存在一些黑幕。

按揭服务费

Q哥报料:

前辈说,在贷款费用中,有一笔按揭服务费。中介会说这项费用是帮银行代收,实际上银行根本没有这项收费。黑中介会告诉购房者,按揭服务费按成交价的1.5%收取。如果购房人要发票,这好办,现在假发票到处有卖。

业界证明:

重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司副总何某坚证实称,银行确实是不收按揭服务费的,而且的确有中介公司在按1.5%的标准收取。在按揭过程中即便产生费用,也只是评估费和公证费,分别只有两三百元。

律师说法:

重庆某律师事务所律师李某泽称,如果房产中介明确告诉消费者或中介合同中约定,中介负责为购房者办理按揭手续,需要在中介服务费外,另行收取按揭服务费,则属于合同双方的真实合意,并不违法。但如果告诉购房者是帮银行代收,这属于民事欺诈行为。依据消法相关规定,房产中介不仅应当返还所收取的费用,而且还应给予购房者相等金额的赔偿。

快件费

Q哥报料:

房管局办证时间在30个工作日以内,但中介会说房管局办证的名额有限,每月只有两三个,需要等。有的中介想把这个时间拖长一点,这样就可以把购房资金挪作他用,如再融资、放水等。如果你想快点,那就交快件担保费吧。

业界证明:

何某坚称,银行是不会把按揭贷款打到中介公司的。有的中介拖延时间,是为了将客户已交给他们的首付款用来炒股、炒基金等其他投资。一旦房市不好时,就可以卷款潜逃,这加大了购房者的风险。

律师说法:

李某泽律师称,房产中介为购房者提供协办房产登记手续的服务,是其应当承担的合同义务。如果购房者不支付所谓的快件费,房产中介借口怠于行使该义务,属于合同违约行为。如果谎称是房交所的原因,则亦可能构成消费欺诈行为。

房产中介将客户资金挪作他用属于违约行为,购房者可以在合同中约定相应的违约责任。在合同履行中,购房者也可以向房交所询问房产登记情况,以监督中介履行合同。若房产中介工作人员将资金挪作他用,可能构成挪用资金罪,以前曾有这样的判例。

契税

Q哥报料:

房产交易中,国家是要收取相关契税。不过,相关规定明确如果卖方出售的是自己唯一的房产,可以免交这笔费用。还有农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房是不需要交契税的。由于不少人是外行,一些中介不给能够享受优惠政策房主交待清楚,收了房主这笔钱,揣进自己腰包。

还有的人在主城不同的区有房,但各区登记信息并没有联网,更别说查询其他省市了。有的中介利用这个信息缺陷,告诉房主说二房以上就要交契税。因为信息缺陷,中介的操作就是利用房主在其中一个区只有这套房子,办证时免了契税,悄悄揣进自己腰包。

业界证明:

何某坚称,确实有不规范的中介吞契税的现象。他们吃了这笔钱后,有的开张假发票,有的甚至连假发票都没有一张。关于各区房产交易所不能相互查询房产信息的情况,是因为系统老化,不能共享。目前,主管部门正在考虑升级的问题,将来将会联网。

律师说法:

李某泽律师称,在民事领域,面对房产中介的欺诈行为,购房者同样可以依据消法相关规定,要求中介双倍赔偿。同时,房产中介工作人员以非法占有为目的,隐瞒免收契税的事实真相的方法,谎称代收代缴的行为,根据不同情节亦可能构成诈骗罪,现实生活中这样的判例也不少。

买卖一套二手房要花哪些钱

重庆中原地产副总何某坚按照现行政策,以一套50万元成交价、建面100㎡、原购价40万元的普通住宅为例,一一列举了买卖双方需要花那些钱。

卖方要花的钱

差额营业税10万元×5.5%=5500元(此物业建面小于144㎡,因此征收差额营业税。若大于该面积,未满5年则征收全额营业税,契税按照1.5%征收,别墅或者非住宅契税按3%征收)

个税(1%)5000元

交易手续费1.5元/㎡150元

印花税(万分之五)25元

中介费(1%)5000元

合计:15675元

买方要花的钱

契税(1%)5000元

交易手续费1.5元/㎡150元

转移登记费80元

权证工本费90.8元

印花税(万分之五)25元

权证印花费5元

中介费(1%)5000元

合计:10350.8元

何某坚称,如果是已经满5年的房屋出售,卖方的营业税全免,这样可以节约5500元。如果卖方是将唯一一套住房出售,还可以免5000元个税。但现在通行的做法是,买方承担卖方的费用。市民可以根据上述公式计算,不过如果政策发生变化,计算也应相应改变。