这种土地置换方式的实质是国家先收回两个单位原来占用的土地，然后分别转让给a公司和a中学。a公司上交财政土地出让金192万元，a中学上交财政土地出让金400万元，市财政给予公司400万元的现房现房补偿，和中学一套192万元的原地安置房和房屋补偿款1万元。根据《企业会计准则》和税收法律法规的有关规定，a公司应作如下会计处理和税务处理（单位：万元，下同）：

I.土地置换收回时：

会计处理：

作会计分录根据国土局出具的收付凭证：

借方：无形资产-土地使用权（原一中学）（土地）192

贷款：银行存款192

税务处理：

根据土地使用证和土地使用权转让证，缴纳印花税960元（192万元×0.5‰）

<2。归还国有土地时：

会计处理：

根据市政府出具的土地收回文件和征收凭证进行会计分录：

1财产清关：

借用：固定资产清关-南昌办公楼及大厦

累计折旧50

贷款：固定资产-南昌办公楼和建筑物

2。收回地上建筑物补偿款：

借款：银行存款400

借款：固定资产清缴-南昌办公楼和400号楼

借款：固定资产清缴-南昌办公楼税务处理：

营业税按国家通知执行《税务总局关于土地使用者将土地使用权返还土地所有者营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权返还土地所有者时，他们只需出具县级以上地方人民政府收回土地使用权的公文，就属于土地使用者将土地使用权返还给土地所有人的行为，无论支付征地补偿金的资金来源是否为政府财政基金。根据《国家税务总局关于印发营业税目注释的通知（试行）》（国税发[1993]149号），不征收营业税。即a公司将土地返还国家，收回的地上建筑物的补偿价款不缴纳营业税。企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于财政性基金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，企业取得的各类财政性基金，除规定的外返还本金经国家投资和资金使用后，应计入企业当年总收入。a公司从政府土地部门取得的土地及地上建筑物的补偿价款，计入企业当年总收入，并计算企业所得税。

如果a公司从政府土地部门获得土地和地上建筑物的补偿价格，符合《财政部、国家税务总局关于财政专项资金企业所得税处理的通知》（财税[2011]70号）第一条的规定，即：，企业从县级以上人民政府财政部门和其他部门取得的政治资金收入总额中应当包括的收入额，同时符合下列条件的，可视为不纳税所得额，从总额中扣除：计算应纳税所得额时的收入：（1）企业可以提供资金专用的资金划拨文件；（2）财政部门或者其他划拨资金的政府部门对资金有专门的资金管理办法或者具体的管理要求；（3）企业应当作出规定基金和基金支出分开核算。同时，根据财政部财税[2011]70号文第二条，根据《企业所得税法实施条例》第二十八条，上述非应税所得形成的费用用于支出的，在计算应纳税所得额时不予扣除；支出形成的资产的折旧和摊销，在计算应纳税所得额时不予扣除。也就是说，政府土地主管部门对a公司取得的土地和地上建筑物的补偿价款，可以不计入企业当期收入总额，计算企业所得税，但返还土地出让金形成的费用，在计算应纳税所得额时不扣除；支出形成的资产的折旧、摊销，在计算应纳税所得额时不扣除。

如果财务回报价格专门用于办公楼和办公楼的建设，假设办公楼的建设成本为500万元，a公司在收到财务回报时的会计处理如下：

借方：银行存款400

贷：专项应付款-办公楼建设专项资金

建办公楼时：

借：在建工程成-办公楼100

累计折旧50