房地产中介业务一般而言都是分为房屋买卖,房屋租赁两种。无论租赁、买卖一般都是有严谨的流程在里面,我们需要详细的了解一下流程这样才能有效保护我们当事人合法权益,同时也会很好的保护我们这边经营者的合法的权益,使我们的交易更加的公正、跟透明。

一.房屋租赁

租赁:出租人、承租的人通过的中介机构,共同达成意愿并签订协议契约。

1.收集房源:

(一)一般都是中介这边的机构利用上门、或者一些别的方法来收集房源,了解产权的形式、以及产权人和共有人情况,这样也是为了保证房子的安全性

(二)详细询问后我们再登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(会不会是一直租赁的状态等)情况、还有现在室内状况,都要对房屋进行全面了解。

(三)了解小区资源的的运行状况,明确这些资源的费用等,这个必须心里是有数的。

(四)了解小区周边商业状况,交通等需要考虑在内的状况等,这个也是方便给客户这边介绍。

(五)一般都是协商房屋这边的每个月的租金以及比较明确的付款期限跟保证金额度要是出现了有家具、家电这些附属设施的话还应协商处理了

(六)我们可以将收集到得房源信息都登记造册输入微机,然后通过以下媒介发布消息出去,找到方法来提高成交率

2.推介房源:

(一)接待租赁客户时,首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力,利用信息库电脑配对,选择房源后及时联系房东确定看房时间。

(二)将配对房屋情况向客户做详尽介绍,及时告知外地客户看房所乘车次,到站地名,互留联系电话,方便看房。

(三)房源无法与客户要求匹配,可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋,一时不能满足,应留下电话继续查找,或通过横向合作促成交易。

3.现场看房:

(一)公司留有钥匙的房源属于自有存量房,是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式,办理委托手续后由业务员带客户看房。

(二)要是没有钥匙而房东又在室内居住的房源,看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房,防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场,应让客户看到与之对应的房屋,有个初步印象。

(三)带客户看自有存量房不能满足时,可就近选择证照、资质齐全的中介机构,说明意图调取房源,比较大程度地满足客户。

(四)一个好的中介在面对客户的问题的时候都能够给出和好的解答,中介这边可以很详细的介绍给客户房子的整体情况设计理念等。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法,提高成交率。

总之租房与买房客户的心理(要求)是不一样的,买房者对房屋的要求较高,看房较细致,对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为,只要能达到其要求的50%以上即可满足。

4.签订契约:

(一)租赁双方签定制式《房地产租赁契约》,租、赁、中介三方各执一份,中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。

(二)产权人应留产权证(或其它房产证明)复印件,客户应留单位营业执照及法人身份证复印件,个人留身份证复印件给中介备案。

(三)对于契约所涉税收等问题,租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途,需要开具租赁发票的,应到当地地税部门办理,产权人、中介可以代为办理。

应严格按照上述步骤进行房屋的租赁,对于承租客户应仔细查阅核对身份证,杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子,逃避打击,给社会治安留下隐患,铸成大错。

二.房屋买卖

买卖:买、卖双方通过中介机构,达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。

1.收集房源:

(一)按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。

(二)了解产权人售房原因,实地查看小区及房屋状况,查验房产手续,合理评估房屋价值,协商房屋报价并取得出售房屋委托书。

(三)画出该房屋的平面图,有条件的应实地照相、录像,通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。

2.推介房源、接受委托、实地看房:

(一)按照租赁推介房源的方式推介房源,但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》,载明所购房屋的具体情况,将客户的身份证号、电话登记清楚,由委托人当面签名,确立法定委托关系。

(二)根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目,对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费,以及需要交纳营业税、个税的房屋,应提前讲明、算清,不要因遗漏带来客户不满。

(三)请业主配合说明房屋使用情况,使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构,指导客户在不违反小区物业规章的前提下,如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。

(四)介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况;楼房建筑年代、物业服务、收费情况;夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度,全面掌握与房产相关的资料。

3.签订契约:

(一)客户选定房源后应按房产价值10%收取定金(不足1万元的按1万元收取),并将50%定金转交给产权人,置压产权证,从而形成互相牵制的局面,便于办理过户手续。

(二)持产权证、产权人身份证到房管局核档,确定房屋有无抵押、置压、典当、查封,是否具备交易条件,如无意外情况及可告知双方确定成交日期(核档证明有效期为五个工作日),应保留核档收费的收据。

(三)签订制式《房地产买卖契约》、《西安市私有房屋所有权登记申请书》、《房地产买卖审批书》;买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件,买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》,办理过户手续,取得过户收件单,交清房款,交易完毕。购房人持收件单在20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。

(四)对于产权清晰而暂无产证,但持有住房证(注明全产权)或《拆迁协议书》的客户,在确定购房意向后应及时办理公证,对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。

(五)对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房,应先确定贷款人资格,请评估公司、担保公司先行看房评估,待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证,换评估报告,然后放款。

4.房屋交割:

(一)所要交易的房屋原则上应腾空,若遇有租赁客户还在租赁该房屋时,应征得承租人书面同意腾房(有关规定为两个月)或重新与购房人签订租赁契约。

(二)交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴,无拖欠费用时方可交割。

(三)购房人应查验室内留存的设施、家具,造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法搬离的家什,应在该表上注明搬离时间。

(四)售房人应向购房人书写收款凭证,确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡,物业收费清单等,至此交割完毕。

房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行,也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是房屋腾空是前提,如果房屋正在租赁,应提前与承租人协商好,或提前解约或重新签定租赁契约,从而减少横生枝节保护善意购房者权益。

房地产中介机构业务流程一般大致如此,除一些外来大规模中介连锁机构进驻(加盟)时,随身带来原有业务流程与之有些区别外,传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式,只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易,并且能够充分保障交易安全就是可取的。