一、长租公寓
“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。
二、长租公寓税怎么算
长租公寓按照管理方式有两种纳税方式:住宅出租屋和代征代收的物业管理。两者的交税成本相差还是蛮大的。
如果以住宅出租屋形式申报税收,企业主要应该缴纳三个税种。房产税12%,增值税6%,企业所得税25%,其他教育附加税不到1%,可以忽略不计。一般业主对外出租的租金价格是不含税金的价格,需要开票另外加收费用,还有大量个人房东不能开具发票。这样意味着长租公寓企业不能做进项的租金成本抵扣,按整体租金收入缴纳税收,企业的税收成本压力巨大,在扣除相关的支出和应交税金之后,企业甚至会出现亏损。是否有点苛税猛于虎?所以,国家是否出台相关更宽松的租赁税收减免政策,比如,对于没有相应租金发票的,可以通过具体区域市场租金评估价格,做成本进项抵扣。这样利于减轻长租公寓企业的税负。
另外一种就是所谓的代征代缴的方式。也就是为相关部门代征收水电费,煤气费,房租的行为。物业代收租金,如果是委托方开具相应的发票,代收部分物业公司不需要交纳税收,价外部分需要按照生活服务交纳6%的增值税。以物业公司名义开具发票的,代收的租金全部计入销售额,需要全额缴纳房产税,增值税。当然可以以部分租赁收入和物业管理费申报税收,这样部分的租金收入认定为“服务费”,这部分服务费只按增值税缴纳税金,房产税部分不需要申报缴纳。具体的“服务费”认定也不能过高,否则税局还是会要求企业过来说明情况。
国家在鼓励租赁行业的发展,未来肯定会出台更多利于行业发展的税收政策。如更宽松的承租租金的认定税收减免;租客房租抵扣个税。
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