买二手房时卖家反价怎样应对
一个完整的二手房交易,一般需要签约、赎楼、资金监管、贷款、递件过户、抵押担保等多个环节,至少需要一个半月或者更长的时间才能完成。其中签约之后、卖方赎楼之前阶段最容易遭遇卖方反价,“在过户之前,即使买方已经办好资金监管和贷款手续,但只要卖方一直观望,迟迟不愿意赎楼,合同就很难继续履行下去。
卖方违约,买方有三个选择,主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同,但是究竟选择哪一种方式对自己更有利,需要综合案件的情况分析。一般来说,在定金和违约金之间,买方更愿意选择金额更高的违约金。但是究竟选择违约金还是选择继续履行合同?这需要考虑房屋交易价格、上涨幅度、自己对房屋的需求等因素。
首先,假如选择违约金,一般合同约定的违约金比例为交易价格20%,但法院对违约金的支持比例却不一致,存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是,在当前恶意违约情形较多的情况下,法院肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。目前,深圳法院已经有多起判赔支持20%违约金的案例,这对违约者来说,是非常严厉的信号。
如果买方对房屋的现实需求非常迫切,或者房产价格涨幅远超20%,则对于买方来说,要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点,决定了法院在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素:即必须具备可操作性或执行性,法院才可能判令继续履行。
注意以下几个问题:
一、在合同签订时,首先要确保合同的效力,不给对方留下主张合同无效的借口,比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等;
二、在合同内容上下功夫,比如尽可能约定更短的交易周期以尽快完成交易,或者约定更高的定金额度(法律规定不超过交易金额的20%),或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用,由败诉方承担,尽可能增加违约成本;
三、自己严格依买卖合同约定履约,不给对方留下“买方违约”的口实,包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等;
四、发现对方可能违约的,要及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务,买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》,并保留函件复印件及邮寄凭证,以证明对方违约的事实;
五、一旦发生纠纷,如果双方协商不成,买方应及时委托律师维护自身合法权益,而且无论买方考虑何种诉讼请求,在起诉后都应立即申请财产保全,查封涉案的房产,以保障今后判决的顺利执行。
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保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后,为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对当事人的财产或者争议的标的物,采取限制当事人处分的强制措施。保全的目的是为了防止可能因当事人一方的行为或其他原因,使将来的判决难以执... 更多>
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