几乎每个人都清晰地知道,以二套房为重要内容的房地产调控已在各地风生水起、或紧或松地实施了十多年;但你却可能至今不知道,到底什么才是二套房?从认贷不认房,到认房又认贷,再到认房不认贷近年来人们发现,二套房的认定标准几经变动,一些地方甚至一年两易,前后标准又截然相反。二套房,俨然成了任人装扮的小姑娘。在当前楼市低迷、绝大多数城市退出限购的背景下,二套房认定标准的任意变动尤为值得关注。
政策很权威标准很不严肃
2009年,全国楼市涨声一片。2010年4月,国务院出台新国十条,一些房价过高的城市相继颁布了限购令。如北京市提出,对贷款购买第二套房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,金融机构通过房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。
作为新国十条的配套政策,住建部、央行、银监会等部门于2010年6月联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,要求二套房认定遵循以家庭为单位、认房又认贷原则。而此前执行的无论购房者名下有多少房产,只要没有未偿还完的贷款,到银行申请房贷都视为首套房的方法行不通了。
2011年2月,楼市限购升级,新国八条出台,北京等地对本地户籍家庭限购1套房。这意味着,无论原有房屋是否贷款,二套房都不可以买。此举一出,投资投机性购房和恐慌性购房迅速降温,一些地方也仿照北京政策予以跟进,楼市开启降价模式。2013年3月30日,被称为史上最严厉调控的房地产市场税收政策出台,非唯一住房交易要征收20%个人所得税。这被业内视为对二套房交易的致命性打击。
当前,在楼市持续低迷、限购相继放松之下,关于二套房认定改为认房不认贷的传言也愈演愈烈。部分地区已当急先锋,直接或变相松动了认定标准。福州市日前宣布,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。而南京、杭州等地首套房认定标准已按照只要房贷余额还清,就算首套房执行了。
标准随意变动楼市和公信很受伤
频繁变动的二套房标准多是地方政府为调控楼市而出的临时性措施。
专家表示,当房地产市场过热时,二套房认定不仅认房也认贷,甚至限购限贷,而当楼市出现降温时,地方政府又迅速放宽二套房认定标准,希望以此给市场注入更多购买力。这种标准的急速变化不仅有失公平,也对市场秩序造成不利影响。
另一方面,这种脱离实际的行政性措施也带来一些社会问题。去年初,20%的二手房个税政策出台后,一些急于换房,又不是唯一住房的夫妻,只有选择假离婚来避免出售房屋要缴纳的20%税费。据报道,北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对,同比增长40%。
记者近日走访武汉多个楼盘销售现场了解到,认房又认贷的二套房政策,压抑了大批改善性购房者。若近期出台二套房新政,已还清贷款的买二套房将可以享受首套房信贷政策,二套房将会迎来新一轮购买潮。
中国指数研究院华中市场总监李国政说,在金九失色、购买力疲软的当下,出台认房不认贷政策,将是换房族出手的好时机,将助推楼市止跌回升。
先统一认定标准再谈让市场决定
专家表示,二套房认定标准是一个严肃的技术性措施,有其内在的科学性,不应随意改变。
经济学者马光远认为,二套房的定义经过了几个阶段。最初,二套房的认定是认贷不认房,只要以前有过贷款,不管是否还清,再购房都认定为第二套;其后演变为认房不认贷,不管有没有贷款,只要手头有房产,再购房就认定为第二套;现在又执行的是认房又认贷。这显然违背了住房信贷政策差异化的初衷。
中原地产首席分析师张大伟亦表示,预计未来二套房认定标准的调整方向是名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,也可释放、刺激一些自住和改善型需求。
所谓第二套房,指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,其界定标准的宽紧关系着贷款买房人的切身利益,也关系银行房贷优质资产的增长。
专家表示,二套房认定标准仍需细化,有关部门应尽快制定详细的、可操作性强的认定标准。
李国政说,住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机,具体执行时应从实际出发,考虑合理需求,建议应将完善差别化住房政策提上日程,进一步明确和规范首套房、二套房支持的范围、条件和标准。
很多专家表示,严格执行第二套住房的认定标准,不因地方政府的土地财政冲动,或者长官个人意志而随意改动,有利于将差别化住房信贷政策落实到位,更有助于维护政府的公信力,避免朝令夕改影响市场稳定。
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