国际资产评估标准的几个重要概念

在资产评估标准的基本概念及原则一章中，定义并解释了土地和资产；不动产、财产和资产；价格、成本、市场和价值；市场价值；资产的最佳使用等基本概念。本文仅就我国资产评估理论相比存在的较大差异的概念予以介绍并加以讨论。

1.土地和资产

定义：“对未占用的土地，经过开发的土地及土地上改良的评估是一个经济的概念。无论未占用的土地还是经过开发的土地都是不动产。其价值由不动产的使用或满足人类需要的程度所决定，并取决于不动产的独特性、持久性、地理位置的稳定性。有限的替代性、所在位置的特定使用等”。“作为一切物质的基础，土地超越了寿命的范畴而永久存在”。这一定义精辟地概括了土地的价值及其特征，它适用于市场经济条件下的财产所有权的私人占有制。

在我国的社会经济制度下，土地所有权永久属于国家，企业法人、经济组织及个人经有偿转让所取得只是土地使用权，且这种使用权按土地的用途规定有不同的使用年限。我们所能评估的是土地的使用权而非所有权，这是与西方资产评估有关土地评估的本质区别。由于土地所有权永久属于国家就产生了土地所有权与土地附着物所有权产生分离的可能性。土地使用权到期之后，或者地上附着物所有权人重新向国家申请转让土地使用权、变卖地上附着物或国家无偿取得地上附着物，这是现实经济生活及资产评估中将要面临的问题。我国实行土地使用权转让制度不到20年，因此在未来20年内上述情况还不会发生。因此，我们无论从评价土地使用权趋近到期，对其价值产生多大影响。但可以肯定的是，随着土地使用权的趋近到期，土地使用权的价值将呈递减趋势。

2.资产的最佳使用

“资产的物理状态的最佳使用状况、最佳适宜的设计、法律的许可、资金的保证这些因素可以导致资产评估的最高值。”这一概念要求对投入资产按其最佳使用状态而不是现有使用状态评估。这是市场经济条件下的一项重要评估理论。我们也可以将其理解为国际资产评估标准提出的一项评估原则。它所成立的前提条件是社会经济资源在现有条件下的最佳配置。

由于长期受计划经济体制的制约，我国的社会经济资源并未得到最佳配置。如在繁华饿商业地段中存在的工厂、学校、住宅等。重复建设导致的现有生产能力的闲置。这种状况并不能在短时间内得到调整。因此，在我国房地产评估中，最有效使用原则已经得到普遍认可。城市基准地价的使用实际上已经包含了这一评估原则，从发展的角度看，这一原则的引入将对我国的资产评估理论及实务产生深刻影响。

二、国际资产评估标准概述

国际资产评估标准按其适用性分为标准1-4，每个标准分为引言、范围、定义、与会计准则的关系、标准说明、讨论、公布事项、偏差条款、生效日期九个部分。下面对每个标准所包含的内容做一简单介绍。

(一)、标准一：以市场价值为基础的评估

1.市场价值的定义：“资产的市场价值指资产在平谷基准日时的交换价值。资产的交换是在一个适当的市场上的公开的交易，在自愿的购买者和出售者之间进行的，而且买卖双方都是精明、谨慎、没有人强迫的按市场价值进行评估，评估人员必须按照资产的最佳或者最可能的使用状态进行评估，而且，资产是能够继续使用的资产。”

2.适当的平谷方法：“市场价值评估的最普遍的方法是市场比较法、收益法和成本法”，这三种方法的定义与我国大体相同。

3.与我国不同的市场价值阐述：“在特殊情况下，市场价值可能是负数。这些情况包括某些租用的资产、一些特定的资产、清理废弃资产费用超过土地的价值、一些受环境影响而遭破坏的资产机器它资产。”而我国的企业财务准则是不允许财物报告中出现资产负值的。(二)、标准2：以非市场价值为基础的评估

与标准1相区别，标准2则鉴定和解释非市场价值的价值基础并建立了与其相适应的标准。这一概念极为重要。它不仅适用于转轨经济种的资产评估。如我国，即使是在纯市场经济条件下的西方，仍然存在以非市场价值为基础的评估。它揭示了资产评估所面临的两个不同的前提条件。

1.非市场价值评估：着重资产的使用价值，“这种价值强调属于企业一部分的特定资产的价值，而不考虑资产最佳使用状态或者资产在市场上可以实现的价值。现行使用资产的价值对于一个特定的使用这来说是有特定用途的价值，这种特殊的价值于市场价值，没有关系“。

2.适用的评估方法：重置成本拆余法

3.标准2种的几个新颖概念

a:”是由于资产的特定位置和市场条件暂时异常的情况下，有些怀有特殊兴趣的购买者愿支付额外的高价而产生的。“它与市场价值相背离。

b.清算价。是在异常和特殊的情况下出售资产的价格

c.残值的评估“残值是资产根据其原有的用途和功能，达到使用终点的最后市价。评估资产残值的目的是为了处置资产，而不是评价资产的用途，因此，对于不继续使用的企业资产的残值，会计上认为是净变现值。”

(三)、标准3：以财务报告及会计事项为目的的资产评估。

1.定义及适用范围：国际会计准则承认重估可以替代历史成本，因此，“在给定的价格变动影响下帐目净值通常称为重估净值，重估净值是通过历史成本指标或者对资产评估值或者某个时期资产的重估值建立起来的，当资产的价值是以资产的评估或某以时期资产的重估值为基础时，国际资产评估标准3可以作为评估的基础。

2.标准3在我国的适用性。

国际会计准则第29条在恶性通货膨胀经济种财务报告一章种规定：“以恶性通货膨胀经济的货币进行报告的企业财务报表，不论时以历史成本法还是以现行成本法为基础加以编制的均应以资产负债表日的计量单位来列示“。它要求利用独立的专业评估，作为重新表达的基础。在我国，物价变动会计理论处于起步阶段，在实务中，通货膨胀会计准则的制定仍然未列入议程，但随着经济的发展及转型，我国也必将开展以财务报告未目的的资产评估业务。

资产评估

(四)、标准4。抵押贷款、抵押和债券的评估

1.标准的适用范围

与财务报告资产的评估相区别，本标准提供了一个框架。“使评估人员能够为贷款机构及其它机构进行评估，这些机构使可以提供专用资产担保的资金而不使个人或者企业的信贷资金”。

2.市场价值在标准4中的重要性

“持续经营企业的价值、清算价值、或其他根据法律、环境及贷方所要求的其他形式的价值定义，都可以在评估中应用，但资金提供者普遍关心的是市场价值。因此，评估人员要特别使用好市场价值这个概念。”

3.特例

“有关抵押和债券的评估，有时要求以非市场价值为基础，在这种情况下，评估人员应该根据公认的适合于市场价值为基础的评估规定。保证评估与应用的法律法规不矛盾不会引起误解。