一、土地增值税概述

(一)纳税人

土地增值税的纳税人为以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

(二)征税对象和征税范围

土地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收入，包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。

这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。

(三)纳税期限和纳税地点

纳税人应当从房地产合同签订之日起7日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。

(四)计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

(五)税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过lO0%的部分，税率为40%。

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

(六)应纳税额计算方法

在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。