拆迁估价技巧-法师兄

拆迁估价技巧

来源：法律编辑整理时间： 2023-07-03 10:35:11 419 人看过

拆迁估价的方法主要有：市场比较法、收益还原法、成本法等。

市场比较法是将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证核发之日）近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房屋的交易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估，拆迁评估一般应选用市场法。运用市场法进行拆迁估价时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正常价格或能够修正为正常价格的可比实例。

收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、餐馆等。

成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等。

能提供评估价格的计算方法：

土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）适用税率

1．“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

2．“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；

3．由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除；

4．能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

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