房地产投机“次贷危机”模式的幽灵是什么？

上述一线城市炒房的“终极模式”是：夫妻在北京有套房，丈夫只把房子写在妻子名下，然后假离婚。现在房子的价格是700万元。丈夫让妻子以1000万元的价格把房子卖给他，首付300万元，贷款700万元。就这样，夫妻俩继续住在房子里，却多了700万元。投资收益700万元，正好可以用来还房贷。如果房价大幅下跌，丈夫就不付房贷，让银行把房子拿走。这样，夫妻俩的房子就能在较高的水平上实现；如果房价继续上涨，丈夫真的可以在适当的时候卖掉，赚取差价。这样，无论涨跌，都能稳赚不亏，炒高房价。现在北京、上海和深圳的很多人都在这样做，这就是“次贷危机”的根源。

听起来很吸引人，想想也很相似！

经过仔细分析，它真的很划算。如果你手上有700多万现金，可以用来投资，投资收益可以偿还房贷；当然，你也可以用来炒房。毕竟，一线城市的房地产市场正在蓬勃发展。此时，两个人同时拥有2~3套房，可使收入翻番。

鉴于一线城市房价涨幅较大，存在向下调整的可能；如果房价降到700万元以下，就砍掉，把房子交给银行；如果房价继续上涨700万元以上，就诚实地偿还房贷，毕竟，房地产增值是划算的。

也就是说，如果这种操作方式成功，对于房地产投机客来说，确实是“无资金、无利润”的生意，赚钱是自己的，风险是银行的，对于一套价值700万元的房子，如果购房者拿到700万元的贷款，实际上是零首付，这与2008年次贷危机期间美国银行业给低收入群体零首付的做法是一样的。

但第一次模拟考试如何操作？

必须了解“次贷危机”模式的可操作性。我们可以问这样几个问题：

问题，银行会不会给700万的房产定价，银行会不会借给你700万？

首先，需要明确的是，二手房交易数量和银行贷款数量是根据估价价格而不是交易价格来确定的。银行会选择专业的第三方机构进行评估，这类第三方机构通常与银行（分行或支行）有固定的业务伙伴关系。

如果一个房地产的市场价格是700万元，估价机构给出的估价一般在700万元左右，不会突然跳到1000万元。据某银行信贷经理介绍，在实际评估中，为了控制风险，实际评估值可能会根据市场价格进行折现。

问题二：您是否符合先向银行贷款700万元的条件？

任何有贷款经验的人都知道，银行会要求贷款人提供个人账户的资金流量，即衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中，抵押品只是第二还款来源，而银行本身也非常不愿意看到抵押品被处置。在“次贷危机”模式中，丈夫需要700万元的贷款。如果采用等额本息还款法（30年），丈夫每月需偿还房屋贷款3.7万元——按照贷款金额不超过月收入50%的比例，要求借款人月收入达到7.4万元！

公开数据显示，北京、上海、深圳2015年城镇居民人均可支配收入为1，收入分别为52859元、52962元、44633.30元，年收入不足7.4万元。从普通居民那里获得这么高的贷款几乎是不可能的。问题3：熟悉银行业务员是否可行？

除专业评估机构外，银行业务员还将现场调查抵押贷款（即房地产）情况。如果成交价格明显高于周边同类型房价，销售人员难免会引起警觉。但如果这种模式下的丈夫对银行职员非常熟悉，他能避免吗？

答案是否定的。银行有严格的风险控制程序，信贷的最终审批权不在业务人员手中，无论是分行还是总部。具体情况根据各家银行的规定而有所不同。因此，目前我国住房贷款的首付水平远高于国外，这也是银行控制风险的一个极其重要的手段。银监会和中国人民银行在这方面也有非常严格的监管，因此可以保证中国不会出现“次贷危机”（除非房价下跌超过首付比例，但这种可能性非常小）。问题4：你真的不怕假离婚成真吗？最后，让我们谈谈假离婚的话题。假离婚不仅是对法律的不尊重和对婚姻的亵渎，更是一种潜在的法律风险。法律上没有“假离婚”的概念。只要婚姻双方依法办理了离婚登记手续，婚姻关系就会终止，所以假离婚的法律后果与真离婚是完全一致的。假离婚是一种违反法律的欺诈行为。如果有证据证明是假离婚，购房按揭贷款资格将不受法律保护。

同时，婚姻登记和离婚登记必须在双方自愿的基础上进行。离婚登记已经办理完毕，没有法律证据支持注销登记的，或者另一方不愿意再婚的，婚姻关系不能恢复。在购房纠纷案件中，假离婚、假离婚成真的案件层出不穷。恐怕不是每个人都能承担这个风险。