一、什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

二、缴纳土地增值税的注意问题

我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小;反之，应纳税额越大。

因此，纳税人应尽可能扩大费用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。

这种方法主要针对房地产开发业务较多的企业，因这类企业同时进行几处房地产的开发业务，不同地区的开发成本比例可能因物价或其他原因相差较大，从而导致不同地区的项目土地增值率高低不同。这种不均衡状态实际上会加重企业的税收负担。

因此，房地产开发企业在计算土地增值税时可将所有开发项目综合起来考虑，通过综合计算增值率来降低整体增值率，进而达到降低整体税率的目的。房地产开发企业也可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。

三、土地增值税征收条例全文

第一条为了规范土地,房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例.

第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收.

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.

第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入,实物收入和其他收入.

第六条计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本,费用;

(三)新建房及配套设施的成本,费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目.

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.

增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.

增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.

第八条有下列情形之一的,免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用,收回的康夭?

第九条纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒,虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的.

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.

第十一条土地增值税由税务机关征收.土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税.

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门,房产管理部门不得办理有关的权属变更手续.

第十三条土地增值税的征收管理,依据及本条例有关规定执行.

第十四条本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定.

第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行.各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行.