案情简介——不到6万元的官司，急坏了房地产开发商

2007年的10月，对于东莞市某房地产开发有限公司（下简称开发商）来说，可谓是一个多事之秋。其开发的相当一部分商品房因卫生间结构设计问题与很多业主闹得不可开交。因其与业主的商品房买卖合同的附件约定，卫生间为“下沉凹槽式”，但交付的商品房卫生间结构却没有采用下沉式，业主们认为开发商没有按合同约定交付房屋，已经构成违约，应当进行赔偿。业主们先是到开发商的销售部理论，但经过多次的协商均没有取得结果。后肖某、朱某等十三人将开发商告上了法庭。

我和我们律师事务所的蔡主任接手这个案件的时候，开发商已经接到了法院的传票，二十天后将进行开庭审理。更为紧急的时，案件的举证期限就剩几天了。

我还清楚的记得，开发商的总经理第一次与我们讨论案件的时候那十分焦急的样子，那烟是一支接着一支的抽，约二个小时左右，整个烟灰缸都装满了烟头。其实从业主们要求赔偿的数额并不太大，加在一起还不到6万元，但是因为相同情况的远不止已经起诉的十三人，经统计一共有好几百户。用开发商那位总经理的话说：“这一次可真是输不起啊”！

抓紧时间，准备应诉

在详细的了解了案情后，我们的第一感觉是案情对我们十分不利。因为虽然开发商一再同我们解释，之所以交付给业主的商品房卫生间没有采用下沉凹槽式，是因为涉案商品房均为复式结构，如采用下沉凹槽式，那么卫生间的底部，即下一层阁楼的顶部过低及天花板不平，会使阁楼天花板出现锯齿不规则型；这样不仅大梁的布置难度也大，而且会严重影响美观和空间的合理利用。

但之所以在与业主的商品房买卖合同附件中“约定”为“卫生间下沉凹槽式”，是因为在制作、填写商品房买卖合同时，没有注意平层房卫生间是下沉式凹槽式，但复式房卫生间是非下沉式之区别，将本应用于平层房屋商品房买卖合同的印有“下沉式凹槽”的橡皮章，盖到了复式结构商品房买卖合同的附件上。

简言之，卫生间采用非下沉式结构是复式房屋结构本身所决定的；约定“下沉式凹槽”是盖章时不小心盖错了所导致。

但是，对于本案来说，作为代理律师，我们知道不能仅凭上面这种解释来解决问题。还必须围绕本案的事实准备证据并拆紧时间向法院提交。所以接下来，我们准备并向法院提交了：证明案涉房屋卫生间设计为不下沉式的涉案房屋报建图及没有盖错章的部分商品房买卖合同，证明复式结构房卫生间不宜采用下沉式凹槽的设计单位出具的证明，证明平式结构房屋卫生间为下沉式凹槽的平层房屋的报建图及部分商品房买卖合同，证明涉案房屋工程质量合格的工程峻工验收备案表、工程峻工验收报告、工程质量监督报告及峻工验收报告等证据。

王某商品房买卖合同纠纷案

原告诉称：原告和被告于1998年9月8日签订了一份《预售商品房合同》，一次性付清了58140元房款，但被告没有依约交付房屋，原告曾于1999年6月29日起诉被告，并经法院调解结案：被告在1999年10月10日前交付房屋，并一次性支付原告补偿金4883元。原告接收房屋后，发现该房屋质量低劣，经向有关部门投诉，被告承诺整改，但一直没有付诸实施，给原告造成较大损失，请依法判令被告退还购房款并赔偿损失。

被告辨称：对方所述基本属实，同意修理房屋。原告本次诉讼请求与1999年经法院调解结案的诉讼请求相同，原告只需申请执行，现原告再次起诉，与“一案不二诉”的原则相悖，请驳回原告诉讼请求。

沈律师代理意见：

1、被告在没有《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，违反了国家法律规定，双方所订合同无效。

2、被告系全民事业单位，没有销售商品房资格，其与原告签订的合同无效。

3、被告交付的房屋未经验收，质量低劣，原告诉求合法，法庭应予支持。

4、本案不属一案二诉。第一次诉讼是由于被告未交付商品房而要求其交付或退款，第二次诉讼是因为被告交付的房屋未经验收、质量低劣而提出退款并赔偿损失，两者并不矛盾。

景德镇市珠山区人民法院经公开开庭审理，采信了原告及代理律师意见，于2002年4月28日作出（2002）珠民二初字第43号判决：被告返还原告购房款58140元，并按银行同期贷款利率赔偿原告利息；原告将所订购的商品房一套退还被告。

被告不服一审判决提出上诉。本案经景德镇市中级人民法院主持达成调解：1、被告在一个月之内为原告整改好房屋；2、被告支付原告利息补偿费4000元；3、被告负责在房屋整改合格后办理产权证，费用由原告承担；4、任何一方违反本协议，则本案按一审判决执行。