司法拍卖买卖不破租赁漏洞如何堵住？-法师兄

司法拍卖买卖不破租赁漏洞如何堵住？

来源：互联网时间： 2023-04-04 17:01:41 455 人看过

一、司法拍卖买卖不破租赁漏洞如果堵住？

执行异议人依据“买卖不破租赁”规则启动程序要求保护租赁关系，可能被恶意被执行人利用法律漏洞与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。

“买卖不破租赁”确实是法律规定，主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是，现在这些制度确被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响。因此在案件审理中需要格外慎重，通过对双方签订租赁合同的背景、经过及合同内容所反映的租金水平、付款方式等方面进行审查，并结合租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断，认定合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实，从而确保被执行财产的有效变现，保障申请执行人的合法权益。

一般来说，租赁合同必须在抵押、查封前签订，且承租人应当依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点应当是在案涉房屋抵押、查封前，而且应当至今占有。

二、买卖不破租赁适用范围是什么？

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

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