企业拆迁评估报告太低，可以申请复核。应当向房地产价格评估机构提出书面复核申请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

被拆迁人未签字的评估报告无效

【事实概要】

2012年1月6日，文成县人民政府作出关于苔湖片区一期改造范围国有土地上房屋征收的决定，将林温（化名）的房屋划在了征收范围之内。周围361家都签字同意拆迁了，但是林温主张自己的拆迁补偿没有达成一致协议其就拒绝搬迁！到底是被拆迁人林温（化名）不讲道理，还是拆迁方强词夺理呢

其实，林温一家也有自己的苦衷。一家人在当地开设了一家药店，家里有三个子女，三个子女都没有稳定工作。林温说，过去为了开店搬过5次家，这些年好不容易定下来过安稳日子却又遇到了拆迁。他们也不是不想解决问题，但是他们不喜欢住商品房，也不愿意再出钱去补以后分配的房子。他提出了两套解决方案，一是在合理位置给他安置一套面积与现在一样大小的落地房，而且是要有店面的；二是直接给予他们700万元的现金补助。林温家人表示，只要满足他们其中一个，他们就同意搬迁。

2012年2月，拆迁方委托了房屋评估单位对林温的房子进行价值评估，评估结果是2631897元。林温认为，该评估价值不能解决自己的实际问题，有损自己的利益，拒不承认。拆迁方面则表示，林温的行为直接影响着整体拆迁进度，如果林温拒绝配合拆迁，则通过法律途径解决这个问题，申请法院强制执行。

2012年10月下旬，拆迁方将林温诉至法院，申请将林温的房子强制拆除。此后，法院根据法定程序向林温发布了听证通知书，要求林温参加听证会，否则视为自动放弃权利

此前，林温一直以为自己只要拒绝搬迁，拆迁方自然会找到自己和解，为此林温的策略就是守株待兔。可是，现在拆迁方的起诉状和法院的听证通知书都发到自己手中了，这下让林温有点坐不住了，可是自己又不知道怎么去应付。经过熟人介绍，林温一家人了解到北京京润律师事务所在拆迁维权方面非常擅长，其中很多胜诉案例也让林温受到鼓舞。为此，林温到北京请来了北京京润律师事务所的李海霞律师。

【办案掠影】

办案第一阶段：积极应诉，周全筹划应对策略

现在都说是在建设法治社会，其中很重要的一个方面就是法院对于社会纠纷具有终局判决的权力，判决一旦生效就具有既判力。李海霞律师接到林温一家人的委托后，该案已经要进入到听证程序。李海霞律师知道，听证程序是林温一家最后的救济希望，如果在听证程序中不能占据主导地位，那么这个案件后面的程序就异常艰难的。

李海霞律师办案有一个特点，把胜诉从法庭内带到法庭外。因为李海霞律师认为法院的判决虽然具有终局的既判力，然而法院的判决并不一定可以使得当事人的利益最大化，这是因为法院的判决会表现的更加保守和严谨，这是法院自身的特点所决定。为了使得当事人在法律框架下获得最大利益，最好的办法就是同时利用法庭内的主动地位推动当事人在法庭外与拆迁方的谈判获得胜利。对于林温家的这个案件，法院的听证程序就在眼前，这使得林温家处于非常被动的地位，而且阻碍了法庭外的谈判空间。那么，作为被告一方，李海霞律师非常熟悉，就是拖住拆迁方的步伐，让天平向被拆迁人倾斜。

李海霞律师经过对林温手中的材料进行整理，发现了一个一般人都想不到的应诉策略：申请中止听证。

办案第二阶段：未签字的评估报告不生法律效力，获取宝贵的权利异议时间

让林温长期对拆迁补偿协议不满的一个原因，就是2012年2月26日，拆迁方委托了当地一家房产评估公司对林温家的房屋价值进行了评估。该房产评估公司出具了一份报告，上面显示林温家房子的价值为2631897元。该评估报告在送达给林温时，上面确实注明了林温的异议权利，然后由于对拆迁争议程序并不熟悉，林温当时不知道怎么提成异议，也就放任不管了。要是林温当时签字接受了这么一份协议，那么在法律上就会视为林温对评估报告表示认可了。不过，经验丰富的李海霞律师就发现了这其中的问题，林温当时并未在该评估报告上签字，这就意味着评估报告没有发生法律效力，不能约束林温现在的诉讼请求。

李海霞律师找到了拆迁方和评估方进行谈判，非常明确的指出了评估报告存在的法律瑕疵。拆迁方和评估公司听到李海霞律师的主张后，不得不承认这一无理之处。在这种情况下，拆迁方和评估公司主动重新向林温发出了评估报告和权利告知书。当拿到这一新的权利告知书，也就意味着李海霞律师为林温夺回了案件的主动权。

2013年1月18日，在接到重新作出的房屋价值评估报告权利告知书后，李海霞律师依照程序为林温递交了《复核评估申请书》。李海霞律师主要提出了三个观点：

（1）《评估报告》中未体现估价机构及估价人员的资质证书，无法证明该《评估报告》的合法性，是否具有效力；

（2）估价人员未对被拆迁房进行实地查勘，《评估报告》中的房屋面积、附属设施等与实际状况不符，且存在漏项，致使申请人财产权益受损；

（3）《评估报告》对被拆迁房作价标准远远低于市场价，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。

办案第三阶段：中止听证程序，获取充足的谈判时间

李海霞律师在递交了《复核评估申请书》之后，立即按照既定安排向发出听证通知的法院递交了《中止听证申请书》。申请中指出：申请人收到拆迁方作出的《权利告知书》后，申请人已对《评估报告》提出异议，提交复核评估申请。因该《评估报告》的评估结果是对申请人房屋作出征收补偿决定的事实依据，亦是听证会进行合法性审查的主要依据，会直接影响听证会的结果，与申请人具有法律上的利害关系，关系到法院是否能够强制执行申请人房屋及申请人财产权益的合法保护。故，申请人特请求法院在评估机构重新评估申请人房屋的结果未作出前，中止听证程序。

法院在收到李海霞律师递交的《中止听证申请书》后，依法裁定核准了中止申请。这也就意味着拆迁方想通过强制拆迁的方式逼迫被拆迁人妥协的想法化为了泡影。拆迁方只得让步而再次与被拆迁方进行谈判，林温也最终获得了较高的补偿款。林温不由得对李海霞律师的智慧和果敢表示由衷的佩服。

【律师说法】

本案是著名的温州强拆第一案。拆迁中经常涉及到房屋评估报告，该评估报告往往是拆迁方委托的评估公司作出。因此，为了维护被拆迁方的合法利益，法律要求改评估报告只有在被拆迁方签字确认后才能发生约束力。不过，要是被拆迁方不懂得争取运用这一规则，例如拆迁方最终由于资源妥协而实际履行了该评估报告中的内容，则该评估报告依然能够产生约束力。因此，被拆迁方在谈判过程中，要特别注意签字是具有法律效力的，如果对各项协议有异议应当及时提出异议申请，并且不应该在协议书中签字确认。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。