陷阱一:建设项目用地抵押时,开发商在未告知买受人抵押事实的情况下,与买受人签订商品房买卖合同,合同中未注明该类房屋的瑕疵,从而消除购房者的后顾之忧,顺利收取定金和首付。
陷阱二:建设项目用地抵押时,开发商为了顺利将土地抵押转为在建工程抵押,往往在与买受人签订合同后不为买受人办理登记备案手续。陷阱三:开发商在未告知抵押权人或者买受人抵押事实的情况下,将在建工程抵押的房屋出售给买受人。签订房屋收付合同后,开发商长期不为购房人办理登记(设定为抵押的房屋不能登记)。因此,为防范购房风险,购房人在签订合同前,必须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。土地设定抵押的房屋,应当注明许可证备注栏的备注。
以在建工程抵押的,还将在《商品房预售许可证》上加盖抵押章。
买受人在签订土地抵押房屋合同时,应当要求开发商在合同中注明土地抵押权的瑕疵,并督促开发商在合同签订后5日内(不超过30日)按期办理登记备案手续,防止开发商将土地抵押权转为在建工程抵押时,将已售出的房屋作为在建工程抵押。
在建工程已抵押的房屋,买受人必须在开发商签署房屋认购书后办理解除抵押手续,方可与开发商签订合同;首付款或房款必须在开发商办理抵押手续后支付登记和备案。预售商品房按揭的效果如何?
1。房地产开发企业设立的预售商品房抵押权属于买卖合同。在房屋竣工交付前,业主是一家房地产开发企业。业主对他的财产拥有完全的自主权。当然,房地产开发企业可以将在建房屋抵押。但此时,预售方通过签订预售合同将房屋预售给买受人的,买受人根据预售合同对特定标的物有求偿权和对未来利益的期待权,本质上属于债权。预售人将待售房屋抵押后,抵押人取得的抵押权是一种物权。
如果预售人未能及时与抵押权人清偿债务,抵押权人有权按照物权优先于债权的原则优先对该房屋行使抵押权,这对买受人极为不利。因此,预售商品房再抵押应当无效。
在特殊情况下,对预售房屋需要抵押的,应严格规定抵押设立条件和抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。而且,对于已经抵押的合同,在开发商还贷前,购房人的部分房款应存入银行,开发商只有在交易权利无瑕疵的前提下才能拿到房款。
2。最畅销商品房的买方抵押实际上,最畅销商品房的买方抵押主要是预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以将来获得的权益为基础的。由于我国实行商品房预售合同登记备案制度,这种可以在将来取得的不动产,在登记备案后都有明确规定。因此,可以作为抵押物,这与房地产抵押的特殊性并不矛盾。而且,商品房预售按揭也符合国际惯例。因此,对预售商品房的买受人设置预购住房抵押权是行之有效的。三。双重抵押。
在实际操作中,往往会有预售房屋被开发商抵押,购房者在购房时以房屋为抵押主体设置抵押,这大大增加了抵押权人和预购者的利息风险系数。重复抵押无效。
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