西五环一套房子,房东A租给B使用,签订了《租赁合同》,租期三年。租到一年的时候,房主通知B解除租赁合同。房主同意多赔偿两个月租金,但B不服,于是双方打起官司。
法庭上,双方围绕下面这些争议争辩不休:
1、A提前解除,是只需要赔偿2个月租金,还是需要赔偿B的全部损失?
《租赁合同》中有一条:任何一方可提前一个月通知对方解除合同,并支付2个月租金的违约金。
但B说:这一条并不能说明李先生最多只需要赔偿2个月的租金,我的实际损失远远大于2个月租金;法律也说了,如果实际损失大于约定的违约金,那么应该按照实际损失赔偿。
2、该房子用于B的儿子注册的公司办公,是否违约?
A认为是违约,因为合同是租给B的。但B认为不是,她说双方事先早就谈好,就是用于给B的儿子开培训公司的,只是签约时,公司还没有注册好。
合同上写的用途是:居住。而这个房屋却是商住两用的。
3、B的损失究竟有多少?
细究就是,B拿出来的装修合同、票据等,究竟是不是真实的?B声称的还有其它很多设备、设施的损失,是否真实存在?
其实,这样的纠纷几乎每日都在发生。数据统计,合同纠纷大概占民事纠纷中的一半。而在这些纠纷里面,很多都跟上述的租赁合同纠纷一案相类似,很普通,金额也不大。但合同双方却也为此支出律师费、一趟趟跑法院、法官一次次的开庭审理。大概估计,这样一个纠纷的处理成本(双方律师费、时间精力、法院处理成本,不含租赁合同纠纷中本身的损失)至少应该在3万元以上。
纠纷起因
上述的案例中,我们无法单纯评价A与B的对与错。其实充其量,纠纷起因,是因为合同没有说清楚:究竟是否可以提前解除合同且只需要支付两个月租金的违约金?装修费用或损失赔偿有无事先约定?房屋的用途究竟是什么?
只要合同说清楚了,这些其实都不是问题。这些没说清楚,再资深的法官也就只能去“探究双方真实意思表示”,而这个“真实意思表示”,恐怕是谁也没办法百分百确认的。
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