对于经济适用房的态度，已经成为了一个涉及人道主义的问题。尽管建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行近日联合下发《经济适用住房管理办法》已于2004年5月13日起正式施行。在当时，众多人士也乐观地认为《办法》的出台能遏制自我国的经济适用住房产生以来所出现的高房价、大户型、高收入阶层也投机购买的突出现象，让变了味的经济适用房回归它的本来面目。

经济适用房制度的解读

但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，这部分人甚至还买不到经济适用房，而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。这样一来，建设部明文要求的各地住宅建设70%-80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)成为一纸空文。对此，许多专家学者提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。

目前，部分城市已经开始针对上述漏洞制定出适合当地的实施细则，比如杭州市房改办拟订的《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》已经杭州市政府同意。新的政策在申请条件、建筑面积核定、上市交易等方面有了不少更明确的规定。未来的这些变化，将决定经济适用房是否经济。

把经济适用房打回原形

自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后，在短短的几年间，经济适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些既不经济，也不适用的问题而饱受社会的批评。因而，如何使经济适用房名实相符，完全发挥纾解城镇中低收入家庭住房困难的作用，就一直是政府努力解决的问题。新办法能否对此有比较大的促进作用，能否规范目前比较混乱的经济适用房市场?现在虽然还不敢妄下判断。但有一点可以肯定，经济适用房将告别政策与实践出现背离造成的尴尬处境。

经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但6年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不全是为了解决城镇中低收入家庭的住房需求，另一个原因是扩大内需，拉动经济增长的需要。经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的主体。这也就是说，国家有关政策的初衷并没有仅仅局限于社会保障体系的范畴内。

正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。作为政策性住房，经济适用房本应有一个数量的限制，不宜全面铺开，但一来因为中国的人口结构还不是橄榄形，中低收入家庭占了人口的70%-80%;二来国家把它作为经济增长的一个主要手段，因此，在实际建设中，经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。

在定位不准确的前提下，政府对经济适用房的管理也不够规范。经济适用房政策的核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，要让这一政策落实，必须对经济适用房的消费建立一整套规范的管理机制。但实际上，目前有的地方管理不够规范，监控力度也不够，致使有集团购买经济适用房，有高收入者购买多套经济适用房用于投资等背离政策初衷的事情大量出现。

另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，从而，使得这些居民只能望房兴叹。

此外，土地的行政划拨也使一些地方盲目扩大经济适用房用地规划，冲击土地市场供求平衡关系;或者非法改变土地用途，造成土地资产大量流失。

俗话说，从哪里来到哪里去，经济适用房的去处是打回原形，即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，按照让20%的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不是让它承担拉动经济增长的任务。这也就是说，经济适用房应着重解决居住问题，同时兼顾生活品质问题，不能本末倒置。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、与商品房的比例、建筑质量追求都应加强调控。与此同时，创新住房保障思路。改变过去重补砖头的观念，探索补砖头和补人头相结合的新途径。

低收入者的利好因素

建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，经济适用房并没能地满足真正的低收入者。我们经常能看到奔驰宝马等高档轿车长期停放在经济适用房的小区里，这明显和国家规定的经济适用房享用者的收入水平不符。中国房地产协会副会长顾云昌对记者说：过去对经济适用房的购买对象和控制面积都没有详细规定，这就造成了很多地方经济适用房建筑面积过大，购买者也不完全是中低收入者，这也造成了房地产市场上的不公平。

譬如，由于没有确立中低收入者的界定标准，更没有确立该由谁来确定、如何认定等，政策只规定了价格构成标准，没有明确建造标准，比如，什么是符合中低收入家庭的实际需要户型?每套住宅建造多少平方米?其结果是开发商从自身利益出发，绝对不会主动替政府把关，而是谁有能力买，就卖给谁，什么样的户型好就建设什么样的房子。而且，因为经济适用房，政府给予了免交土地出让金等优惠政策，其价格大大低于商品房，这样，理所当然地要大量挤占商品房市场。

这种情况下，《经济适用住房管理办法》的出台应该说是一件大好事。这个管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房，严禁把经济适用房项目变成商品房项目，规定对经济适用房的户型标准、供应对象和销售价格进行严格的限制。比如面积要求严格控制在中小套型，大的控制在80平方米左右等等。对此，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，《办法》的出台不仅对户型、面积、收入、购买程序做了规定，对开发商利润的限定则能从房价的角度让老百姓住上真正经济实惠的房子。3%的利润限定应该说真正体现了政府对百姓的关怀。

新规定中对消费者的利好因素，中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜也比较认可：原来只是从收入上来对购房者作出限定，现在还从供给上进行了限定。当然，最终能对消费者产生什么直接的影响，现在还不好说。在操作上也不是没有漏洞可钻，根据最新的经济适用房上市政策，办理产权证未满五年的经济适用房上市交易，其交易价格不得高于原价，所以该价格限制很有可能会导致合同外的交易行为，也就是俗称的黑白合同。