1、物权变动的公示原则

是指任何物权的变动都必须按照法律规定的方式进行才能产生法律上的效力，动产以交付和转移占有为物权变动的形式要件，不动产以登记为物权变动的形式要件。物权变动经过公示的则产生法律上的效力，发生所有权取得、变更、消灭的法律后果，受到法律的保护；没有经过公示的则不能发上物权变动的法律效果，只发生合同的效力。物权变动公示原则是为了加强交易安全，保护交易双方的合法利益。

2、物权变动的公信原则

是指凡是经过公示登记的，即使出让人事实上并没有处分权，受让人基于对公示的信赖依然能够取得物的所有权。凡是善意的信赖物权变动的表面特征而取得权利的人，就应当受到法律的保护，即使物权变动的表面特征与实际不相符合。

3、物权变动的公示原则与物权变动的公信原则结合在一起叫做物权变动的原则

这种根据法定的形式而作出意思表示才能成立的、使物权发生变动的行为，就是物权行为的理论，这一理论是德国的民法学家为了解决在市场经济和商品经济条件下的所有权变动问题而提出的一种理论。对于不动产的登记，例如汽车、轮船、飞机的登记，其本质上是行政行为，决定了物权变动的法律效力。

4、动产的交付

是指物的出让人以物权变动为目的，把自己占有的物或物权证书交给受让人。现实的交付就是直接占有的转移。传统民法理论中，动产物权的变动非经交付不产生物权变动的效果。但在现实中，只要符合了法律规定的公示要求，即使没有实际占有标的物，只要享有了对物支配的权利，则在法律上也可以认为享有了所有权，我们称之为法律上推定的交付或观念上的交付。

聚焦国外物权变动三大模式

有这样一个案例：在房屋买卖合同中，由于房屋的实际交付与产权的转移登记可以分开进行，那么如果卖房人先将房屋交付给买房人甲，后又为买房人乙办理了产权转移登记，这时房产因火灾而毁损，风险该由甲还是乙来承担呢

在物权变动问题上，西方国家有着几种不同的处理模式。

法国模式认为，只要当事人达成一致的意思，物权就随即发生变动。但在这种情况下，物权在双方之间变动的事实无法为外界所知，不利于保护交易安全和第三人的利益。这种模式的形成是有其历史原因的：1804年法国制定民法典正值资本主义上升发展时期，意思自治和自由主义盛行。该模式使得交易程序十分简便，有利于交易的发展，便利了人们的经济生活。再者，当时的立法上还没有关于物权和债权的明确区分，所以只能用物权变动涵盖了将债权上的意思一致，这不能不说是它的历史局限性。日后日本民法典也接受了这一模式。

德国民法典的诞生比法国民法典要晚将近一个世纪。在这期间随着社会经济的发展，法国民法物权债权不分的缺陷越来越暴露无遗。因此德国模式规定，要发生物权变动，必须有独立于债权行为之外的物权行为，物权行为的法律效力不受债权行为法律效力的影响。后来这种模式为我国台湾地区所继受。这种模式使单个法律行为的效力更加清楚明晰，有利于法律的适用，也有利于稳定现有的财产关系。

而以瑞士为代表的折衷主义，则规定物权发生变动不仅需要一致的意思表示，还必须履行登记或交付的法定手续。奥地利以及韩国民法典中也有类似的规定。

从国外物权变动的法律实践中我们能够得到很多启发。例如，处理买房卖房合同纠纷时，如果发生涉及延期办理房产证的诉讼，那么，将房地产交易分解为物权行为和债权行为，就能够比较好地平衡买卖双方当事人的合同利益。

按照德国物权变动模式对法国模式的修正，买房卖房这一个交易行为中，包含了房产交易的债权合同和产权变动的物权合同这两个合同。一旦开发商延期办证，如果买房人根据债权合同以债权人身份提起诉讼，那么，债权的主张和行使时间是受到诉讼时效限制的。如果房产属于开发商早期开发的老楼盘，买房人便很容易因为超出了诉讼时效而丧失胜诉权。那么，是不是说诉讼时效的法律规定就此成为开发商的保护伞，买房人取得房产证不但遥遥无期，还很难获得赔偿了呢显然不是。如果买房人基于买卖合同中的物权合同提起房屋确权之诉，要求法院确认房屋产权的归属并登记完备，因为这个诉讼请求属于不动产物权变更，对于此项变更提出异议是不受诉讼时效限制的。法院经审理后如果确属开发商违约，可以直接判决房屋归买房人所有，并要求登记机关直接变更登记，买房人可以凭此判决文书到房地产登记机关办理产权过户登记手续，从而顺利实现房屋所有权的变动，尽快稳定财产所有权的归属。这样，延期办理房产证的纠纷才能够得到公平合理的解决，买卖双方当事人的合同利益也才能够得到充分的平衡，更有利于维护社会经济秩序，促进经济的发展。