一、转让、出租土地使用权的规定

根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)文件：

1.提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2.增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

3.小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)文件：

1.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

现行转让、出租土地使用权增值税政策不完善。

二、转让、出租土地使用权的税率、征收率建议

1.转让土地使用权、出租土地使用税，增值税税率为11%。

2.转让土地使用权、出租土地使用权，增值税征收率为5%。

三、转让土地使用权的增值税建议

1.小规模纳税人(不含其他个人)转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.其他个人转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

四、转让土地使用权的增值税建议

1.小规模纳税人(不含其他个人)出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.其他个人出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。

3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的土地使用权，应按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的土地使用权，应按照上述计税方法在土地使用权所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

8.小规模纳税人签订的土地使用权租赁合同，登记为一般纳税人后尚未执行完毕的土地使用权租赁合同，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

土地使用权的转让出租税收也叫作土地增值税，是对

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。其具体的缴纳税率大概是在30%~35%左右。这项税收同时对二手房市场有很大的影响。