合作开发房地产合同主体的要求是什么（一）《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十五条规定，房地产合作开发合同当事人之一具备房地产开发经营资格的，应将其视为有效。任何一方均不具备房地产开发经营资格的，本合同无效。但是，一方依法取得房地产开发经营资格或者合作设立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，本合同视为有效，至少合作开发房地产的一方必须是具有房地产开发经营资质的单位。房地产作为重要的生活和生产资料，关系到人民的生命、财产安全和社会公共安全，房地产开发是一个技术复杂、技术专业性强的行业，国家对房地产建设开发实行严格的准入制度，未取得房地产开发资质的单位不得从事房地产开发。（二）根据《城市房地产管理法》第二十九条的规定，设立房地产企业应当具备下列条件：。有自己的名称和组织机构。有一个固定的营业场所。按照国务院规定拥有注册资本。有足够的技术人员。法律、行政法规规定的其他条件

双方在签订合同时不具备房地产开发资质的，还应当说，合作房地产开发的主体必须是依照上述规定依法成立的房地产企业

合同，不是说合同当然无效。最高法院的司法解释为当事人提供了进行更正的机会和时间，即，一方当事人在一审诉讼前取得房地产开发经营资格或者设立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，本合同应视为有效

该条款非常必要，更有利于保护双方和第三方的利益。因为房地产开发需要投入大量的人力物力，甚至已经卖给了消费者。如果合同在签订时仅因不具备主体资格而被视为无效，必然造成社会财产的巨大浪费和社会不稳定

合作房地产开发合同是指双方签订的以共同投资、分享利润和风险的方式提供土地使用权和资金转让的协议，合作开发房地产

关于合作开发合同的效力，主要存在以下问题：

（一）如果合作开发房地产合同中提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利息，以合作开发名义确认为土地使用权转让合同，规避土地转让相关税费，不承担合作开发应承担的经营风险，仅收取固定利润。这种合作开发合同实际上是变相转让土地。因此，如果发生任何争议，仲裁庭或法院应确定该合同的性质是土地转让合同，而不是合作开发合同（II）合作开发房地产合同约定的资金提供方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，为规避投资风险，确认为房屋买卖合同，资金提供方不参与合作开发的经营管理，也不承担合作开发的经营风险。如果只分配一定数量的房屋用于盈利，其实质是当地的房屋预售，预售资金用于弥补发展资金的不足。因此，此类合同不是合作开发合同，但应确认为房屋销售合同

（III）如果合作房地产开发合同中约定的资金提供方不承担商业风险，仅收取固定金额的货币，在实践中，仲裁庭和法院应根据合同的实质而不是合同的名称来确定合同的性质。合作开发合同规定，提供资金的一方不承担经营风险，收取固定的货币利润。实质上，它是对当地土地的贷款，由土地方开发和建设。开发是否成功与投资者无关。这是一份典型的贷款合同

（四）合作开发房地产合同约定的资金提供方不承担经营风险，仅以租赁或其他形式使用该房屋的，以合作开发合同的名义确认为房屋租赁合同，提供资金的一方将在一定时间内分配一定数量的房屋作为回报，且不承担经营风险。这种合同实际上是预付租金的租赁合同。因此，仲裁庭或法院将此类合作纠纷认定为房屋租赁合同，并根据租赁合同的相关法律和司法解释进行处理合作房地产开发合同当事人具备房地产开发经营资格的，该合同视为有效；任何一方均不具备房地产开发经营资格的，本合同视为无效，当事人一方依法取得房地产开发经营资格或者合作设立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，本合同视为有效。具备房地产开发经营资格是依法从事房地产开发的前提。合作开发，不需要合作开发的各方必须具备房地产开发经营资格。只要其中一方具备相关资质，合作开发合同有效