没有土地使用权证的房屋所有权证的效力-法师兄

没有土地使用权证的房屋所有权证的效力

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-30 05:50:20 204 人看过

李某某诉某某县人民政府房屋行政登记案

被告辩称，某某县人民政府给第三人颁发房产证的具体行政行为证据确凿，适用依据正确，程序合法，被答辩人所诉事实理由不足，其诉讼请求不应支持，依法应维持县政府为第三人颁发的房产证。第一，被答辩人在市政府进行复议时，根本未提及其有土地使用证，也未说第三人的房产证平面图中的部分土地在其土地使用证中，被答辩人认为县政府为第三人颁发的房产证侵犯了其土地使用权，无有事实依据。第二，某某县人民政府房产管理部门在1995年2月27日给第三人陈某某颁发房产证时，某某县城关镇南关村委、某某县第三实验小学均无异议，时隔八年于2003年3月第三人陈某某进行了换证，自办证至今已有十四年，被答辩人在县政府职能部门给第三人陈某某办证及换证时，均未提供其拥有第三人陈某某房产证平面图中部分土地使用权的有效证明，所以，被答辩人请求撤销清房权证城字第2003-3-0XXX号房产证之诉请不成立，其无有权利要求县政府为第三人重新办理房产证。

第三人述称：一、所争议的宅基是1990年经南关村委会划给陈某某使用，合法取得;二、陈某某的房产证系依法取得，合法有效;三、原告所述理由和证据相互矛盾，不能成立。原告向市政府申请复议时从未提到有1999年颁发的土地使用证，而是以2000年与南关三队、六队的买卖契约为证据，原告既然已取得土地所有权，为何又于2000年以6000元的价格购买该土地，显然自相矛盾;第三人获得房产证在1995年，原告取得土地证在1999年，原告的土地证在第三人获得房产证之后，应系无效。

【审判】

河南省某某县人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，某某县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。某某县房产管理局为第三人颁发房屋所有权证的过程中，审核表、勘丈表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵;房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。经审理查明双方所争议土地至今有原告占有、使用，第三人持有的房屋所有权证实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。

【评析】

本案的焦点问题有两个：1、没有土地使用权证的房屋所有权证，其效力如何认定?2、被告的颁证行为是否侵害原告的合法权益?

在合议时存在两种不同意见。

一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，某某县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;”。本案中某某县房产管理局根据第三人的申请，对第三人购买第三实验小学的房屋进行了审核和勘丈，经审批，为第三人颁发了房屋所有权证，于2003年进行了换证。被告在审核表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵;房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。原告提交的国有土地使用证不能证明原告所使用的土地包括争议土地，双方所争议土地至今有原告占用、管理，第三人持有的房屋所有权证是对其房屋所有权的确认，实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。

二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，某某县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。某某县房产管理局在为第三人颁发房屋所有权证时权属审核不清，四邻签字中没有原告的签字;在第三人没有土地使用证的情况下就办理了房屋使用权证并标注有国有土地使用面积，其行为不符合法律规定;第三人所使用的土地应为集体土地，某某县房产管理局在集体土地上颁发房屋所有权证没有法律依据。被告在2003年为第三人换证时，应当按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行公告，被告没有公告，属违反法定程序;原告的土地使用证是否合法不是本案的审查范围。综上，应撤销被告为第三人颁发的房屋所有权证。

一审判决采纳了第一种意见。理由：第三人的房屋是1994年购买，1995年申请颁证。根据1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;”。在当时的情况下办理房屋所有权证并没有要求土地使用权证。这是否与1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款的规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”相互矛盾呢?纵观其立法原意二者是相辅相成的。前者是为了规范城市私有房屋的管理，后者则侧重于房地产市场的开发，为了维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展。所以，被告为第三人颁证的具体行政行为是符合当时的法律、法规的。虽然在颁证过程中存在许多瑕疵，倒也维护了第三人的房屋所有权，但是在第三人没有土地使用权证的情况下，在房屋所有权证中填写国有土地使用面积就不妥当了。可是，仅凭这一点就把第三人的房屋所有权证撤销也不合适，毕竟原告和第三人的纠纷不是因为第三人的房屋，而是因为第三人房屋以外的土地。这也是第三人的房屋所有权证没有被撤销的原因。

本案中原告的房屋座落在一条南北大道的东侧，是一间临街门市，上下两层，其东侧是第三人的院落。双方所争议的土地在第三人院子的西南角与原告的房屋相邻。原告诉称1999年某某县国土资源局为其颁发的土地使用证中包括该争议土地，但从土地证的平面图中无法看出是否包含该争议土地。由于原告的土地使用权证不属本案的审查范围，所以没有细究其办证是否合法。仅从土地的使用现状看，双方所争议土地一直由原告占有、使用，原告说第三人侵犯其权益没有道理。所以被告为第三人颁发房屋所有权证的具体行政行为实际并未侵害原告的合法权益。根据2005年《河南省高级人民法院关于行政审判工作有关问题的意见》第30条第(2)项的规定：“原告与被诉行政行为有形式上的利害关系，但经实体审查后发现被诉行政行为实际并未侵害原告所主张的合法权益的，应当驳回原告的诉讼请求。”的规定，法院判决驳回了原告的诉讼请求。

【裁判要旨】

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