全国6城市“模拟试点”物业税实施后可望降低房价

“2007年，我国的物业税可能会在一些小城市试点开征，通过开征物业税，可以让多占住房资源的人多付费，来遏制炒房行为。”昨日，中央财经大学财政与公共管理学院教授刘桓在广州市地税局举办的“新时期纳税服务理论与实践研讨会”上说。

试点成熟将向全国推广

刘桓说，物业税在全国6个城市和地区有模拟征收试点，地点的选择是综合了多方面的信息，既有东南沿海发达地区，也有中部地区，还有相对欠发达的西部地区。目前，全国已开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。

但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。

据介绍，由于开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只占40%。在购房者买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本和房价均可大幅下降。

而且，刘桓认为，物业税开征后，由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，但下降多少还需要靠供求关系来决定。他同时还认为，像目前这种这种情况，全国的房源都是供不应求的，只是靠增加税负这种手段来打击房价，效果有限。

一旦开征只针对新房

不过，征收物业税尽管房屋初始价格比较低，但是购买后，每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。

对此，刘桓表示，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等“炒房”人进行征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。

对于老百姓关心的新房和旧房如何征收物业税的问题，刘桓说，物业税只针对新房而言，老房在交易时已一次性缴纳了各种税费，将不再重复征税。

物业税是实行统一税率还是累进税率，也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为，对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会的“公平”。

对此，刘桓表示，物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为，各地不同的房价已经体现了地域差异。

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不过，刘桓还表示，目前开征物业税有三大难点：

一是确权。确定房屋和土地的权属，土地是国家的，土地上面的住房是私人的，到底如何确定私人对该土地的权属是解决问题的关键。

二是评估方法。如果评估该住宅的价值，不能按照房屋的售价来评估，这是不科学的，房屋可能会因为各种因素增值和贬值，不能通过当初的购买来评估其价值，当时如何来评估，还要斟酌。

三是税基的确定。到底应该如何交物业税，交多少？也是今后一个研究的重点。