属于以下情况之一的,必须以拍卖方式出让土地:

(一)以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的；

(二)对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的；

(三)土地用途无特别限制及要求的。

对不具备拍卖条件,但属以下情况之一的,必须以公开招标方式出让土地:

(一)除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件;

(二)土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

一、土地使用权出让金怎么理解

土地使用权出让金的概念是政府将土地的使用权出让给土地的使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。土地出让金，作为一种来源于土地的收益，在调节土地市场供求、建立土地储备制度、充实政府财政收入、增强国家对土地市场调控能力等方面，发挥了积极作用，但是由于我国土地出让金管理存在诸多问题，使得其作用受到一定的限制，也一定程度上诱发了其他深层次矛盾。

土地使用权出让金的确定有三个过程：

（一）估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

（二）确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

（三）批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但后的确定权在有批准权的上级政府。

二、土地使用权的出让方式有哪些？

土地使用权出让方式有：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。

【招标出让】：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地；

【拍卖出让】：又称“竞投”，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式；

【挂牌出让】：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为；

【协议出让】：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。