常州存量房含义

我们知道，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。

下面，我们来了解一下《常州市区存量房交易网上管理办法》，以及与之相配套的存量房交易网上管理系统的有关情况：

一、《办法》出台的背景

2005年，国家清理行政许可项目时，取消了对房地产经纪机构资质核准的行政许可项目，使我们在房地产经纪行业管理中行政手段缺失，造成了存量房交易过程中的不规范现象及相关纠纷不断增加。今年以来，国家对房地产市场进行了新一轮的调控，并特别指出要加强对中介行业及存量房市场的监管。在此背景下，作为房地产中介行业的主管部门，我局积极贯彻中央政府宏观调控精神，根据国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)和住建部关于“建立健全房地产经纪市场监管体系，加快开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台”的要求，经过认真调研，并借鉴周边城市的经验，结合常州市房地产市场的实际情况，制定出台了《常州市区存量房交易网上管理办法》(以下简称《办法》)，并于2010年11月1日正式实施。

二、《办法》的主要内容

(一)强化机构备案管理：住建部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》要求设立房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪人，并在领取营业执照一个月内到房产行政管理部门依法备案，但未制定相应的保障措施，造成该规定在实践中难以完全贯彻。为执行好上位法的要求，常州市《办法》中规定了只有备案房地产经纪机构和注册房地产经纪人方可进入存量房操作系统开展经纪业务。

(二)禁止发布虚假房源信息：针对目前各种公共平台上发布的房源信息真假混杂的状况，《办法》规定经纪机构应对其通过存量房交易网上管理系统发布信息的真实性和合法性负责，经纪机构必须查验房屋权利状况和自然状况，对于权属不清、授权不明的房屋，经纪机构不应接受委托，禁止利用存量房交易网上管理系统发布虚假房源信息或交易信息。

(三)推行示范合同文本：当前市民在接受经纪服务中使用的都是经纪机构提供的合同文本，这些文本样式不一，内容各异，普遍存在模糊消费者权利，加重消费者义务的条款，甚至有些经纪机构不签合同，一旦发生交易纠纷，市民往往处于不利状态。《办法》规定，市区范围内的经纪活动必须依托“常州市存量房交易网上管理系统”签订由行政主管部门制定的《存量房出售委托合同》、《存量房承购委托合同》和《存量房买卖合同》，以明确当事各方的权利义务关系，保障当事人的合法权益。

(四)建立诚信评价体系：《办法》规定自存量房买卖合同签订之日起一年内，买卖双方可以对经纪机构的服务进行在线评价，评价情况将记录在经纪机构的交易档案中。此外，行政管理部门将在经纪机构和经纪人的信用档案中记录其奖惩情况。市民可以通过在线查看诚信档案了解经纪机构及经纪人的综合信息。

三、“常州市存量房交易网上管理系统”简介

将与《办法》同步实施的“常州市存量房交易网上管理系统”，是我局按照住建部《房地产市场信息系统技术规范》的相关要求设计开发的房地产经纪管理信息系统，是保障《办法》具体落实的操作平台。

该系统由房地产经纪机构管理、房地产经纪人管理、存量房合同备案、统计分析、诚信档案、信息发布等6个子系统组成，主要面向行政管理部门、房地产经纪机构、房地产经纪人和公众等用户。行政管理部门可以通过操作系统准入机制以及构建行业(人员)诚信档案来加强对房地产经纪行业的监管，并依托网络进行无纸化的日常行政审核以提升效能、服务企业、方便群众。房地产经纪机构可以通过网上申报完成房地产经纪机构备案、年检，房地产经纪人注册等日常管理工作;可以利用系统强大的统计功能对机构、分支机构甚至单个经纪人的业绩进行实时查阅以及跟踪在本机构委托过的房源的交易情况;还可以进行存量房交易数据的统计以及在“常州市房地产信息网”上发布房源供求信息。房地产经纪人在该平台上主要完成存量房出售或承购委托合同、买卖合同的签订和备案。公众可以利用系统提供的全面、准确、即时的房源出售信息、求购信息、政策信息、房地产经纪机构及房地产经纪人诚信档案来选择中介服务，可以对房地产经纪机构及其经纪人的服务进行评价。该系统的开发实施是贯彻市委市政府“政策惠民、事实利民、服务为民”以及建立健全常州市房地产市场信息系统和预警预报体系的重要举措。

四、开展存量房交易网上管理工作的意义

开展存量房交易网上管理工作，可以从以下八个方面来规范常州市存量房交易和房地产经纪活动，从而切实维护存量房买卖双方和房地产经纪机构的合法权益。第一、通过登陆密钥防止无证无照的从业主体进行存量房经纪活动。第二、通过明确信息发布责任及房源信息核验保证挂牌信息的真实有效性。第三、通过统一的信息发布平台使房源供求信息集中化、透明化、畅通化。第四、通过推行合同示范文本有助于严格经纪程序、规范交易过程。第五、通过建立房地产经纪诚信体系为公众提供有效监督手段和选择中介服务的参考依据。第六、通过系统强大的数据统计功能可以及时、准确、全面的掌握存量房市场情况，为行业管理和市场调控提供决策依据。第七、通过签约过程控制防止“一房二卖”的情况发生。第八、通过房屋交易进程的权限查询使经纪机构能够适度了解委托房源的交易去向，有助于遭遇“跳单”可及时维权。

《常州市区存量房交易网上管理办法》的出台实施，以及配套系统的运行，不仅是我局2010年十项重点工作之一，也是今年全市六十项重点工作之一;不仅是提高全市房地产经纪执业水平、推动行业科学可持续发展的必然要求，也是规范企业经营行为、提升中介行业形象、引导经纪机构创建企业品牌的有效手段，更为广大市民营造了透明、公开的存量房交易信息环境，提供了安全、可信的交易平台。