一、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待
物业管理公司租赁给其他人的情况下不能开具增值税专用发票,用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。
物业公司代自来水公司等收取的费用需开具不同的发票
物业公司代收的水电费,应按销售货物适用税率开具增值税专用发票,自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
开发商从市政部门购买水电再转售给租户的,对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税,目前尚未有明确的规定,需要进一步向税务机关核实。
二、营改增后,原账上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增值税专用发票,如何做账?如何计算当期应缴增值税?
原来每月按实际开具的营业税票据金额作为缴纳营业税依据(即,当月收到的全额物业费,含预收以后月份的物业费),实际做账时,按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加,这样对于预收的物业费,应交税费等就会出现借方余额(预交)。
根据营业税暂行条例及实施细则,物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务,但因为收到预收款时全额开具了发票,故全额缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税,则借记“银行存款”贷记“应交税费———应缴营业税”;如果主管税务机关裁定不予退还,则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费———应交营业税”。
后续收到物业费全额开具增值税专用发票的,应当在收款时全额计算缴纳增值税,之后按照权责发生制分期确认营业收入。
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