商品房销售管理办法规定，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任，双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。也就是说，如果商品住宅在保修期内，只要漏水不是因为不可抗力及使用不当造成的，就应当由开发商承担保修责任;保修期从商品住宅交付之日起开始计算，期限按照开发商与买房人的约定进行确定，但是期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，也不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

《建设工程质量管理条例》中规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。买房人通过分析漏水原因及查看与开发商约定的保修期并结合相关的法律规定，就可以知道漏水的保修责任是不是由开发商承担。

通过以上法律规定也可以看出，商品住宅的保修责任都是由开发商承担的，与物业服务公司没有任何的关系，为什么现实中有很多的保修责任都是物业服务公司承担的呢?原因是开发商为了方便，往往是委托物业服务公司承担保修责任，物业服务公司承担保修责任是基于物业服务公司与开发商之间的委托承担保修责任的合同，也就是说，如果物业服务公司没有被开发商委托承担保修责任的话，买房人要求物业服务公司承担保修责任是不可以的。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，如果是由于过了保修期的共用部位漏水，买房人可以通过启动住宅专项维修资金来维修，如果漏水部位不是共用部位，且已经过了保修期，则只能由买房人自己出资维修。