面对房屋质量问题,不少业主不知所措。他们要么抱怨,要么去找开发商吵闹,要么拖欠或拒付物业管理费。最后,他们还是解决不了问题。为此,记者采访了沈方律师事务所律师张根根。张律师在处理房屋质量纠纷方面有着丰富的经验,有着自己独特的见解和操作模式。他说:“按照房屋质量诉讼的一般方式,法院基本上是根据开发商与业主签订的商品房预售合同进行判决,并赔偿业主0.5倍或1倍的维修费。修缮费很小,所以业主的赔偿也很小,往往只有几百元、一两千元。”
其实,面对房屋质量问题,业主应该把重点放在房屋的安全性、实用性和耐久性上,但对于这一点,业主往往置之不理或不知如何为之奋斗。其实,在市场经济条件下,房子也是一种商品,可以说是人们生活中购买的最大的商品。它应该用质量来衡量现有的市场价值。好房子的价值和破房子的价值绝对不同。这样,两者就有了“区别”。开发商应该补偿业主的“差价”,这是合理和现实的。结合以往的房地产诉讼经验,他向记者总结出“六步走法则”:“第一步是检查房屋裂缝状况,拍照,充分取证;第二步是依法提起诉讼,并向开发商提出合理的赔偿数额,一般为10%第三步是拍照取证;第三步是法院受理案件后,向法院提出对业主房屋质量进行检测的申请。检测单位一般由法院指定为同济大学房屋质量检测站、上海市房屋质量检测站等具有资质的权威机构。如果诉讼一方不认可检测结果,可以向法院申请重新检测;第四步,开发商往往强调愿意按照合同约定赔偿业主0.5倍或1倍的维修费用,而且费用很小。此时,在法庭上,他们要根据房屋质检站出具的“检测报告”按“差价”进行赔偿;第五步是向法院提出申请,委托专业有资质的房地产评估公司对开裂房屋进行价值评估,从而确定开裂房屋价值与未开裂房屋价值的“差额”。如果双方当事人一方对评估结果不认可,可以向法院申请重新评估;第六步,最后法院一般会根据评估报告中的“差额”数额作出判决,业主将得到应有的赔偿,远远超过评估结果的0.5倍或1倍预售合同约定的修理费。”需要注意的是,在房屋质量诉讼案件中,张律师认为有几点需要提醒业主:“如果很多业主和房地产开发商一起提起诉讼,那么业主应该始终保持协调和信心;而且,打这样的官司,从提起诉讼到法院判决,需要一到一年半的时间,我们要有充分的准备。第三,对于这样的诉讼,我们要提前支付几千元,包括房屋质量检验费用和房屋价值评估费用,在资金方面也要做好准备。”因此,委托律师进行房屋质量诉讼是业主成功维权的有效途径之一。
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