（1）出租人“出卖”行为的判断标准是租赁合同生效时，承租人的优先购买权同时成立。但根据上述法律和司法解释的规定，承租人的优先购买权只能在出租人出售房屋时行使。那么，如何界定“出售”的含义就成为行使优先购买权的前提条件之一。所谓“卖”的含义比较明确，即业主以转让所有权为目的，将房产所有权转让给他人。其次，赠与、遗赠、继承等所有权自由转移的情形不符合买卖的特点，承租人不得主张行使优先购买权。同样，房屋被征收或者因公共利益或者其他原因被征收时，房屋所有人也不能决定房屋是否转让。因此，承租人行使优先购买权不存在问题。（1）互惠是指特定事物与特定事物之间的交换。由于特定物的特性不是所有人都能提供，因此，在对等的情况下，承租人往往不能提供对等的对价，因此事实上，它不具备相同的优先购买条件，也不能行使优先购买权；当然，这并不意味着在互惠的情况下，承租人当然没有优先购买权。事实上，如果交换标的物可以替代，或者承租人也可以提供，承租人仍然可以行使优先购买权。拍卖是公开招标的一种特殊形式。基于以下原因，一般认为拍卖不适用优先购买权。一是拍卖方式具有很强的宣传性。第三人不需要知道以这种方式出售的标的物的权利或负担。依照这一程序，可以取得法定所有权，排除相关权利人的追索权。第二，拍卖以“价高者得”为原则，没有“同等条件”。如果允许债权人行使优先购买权，无疑会破坏拍卖的基本准则，使其他竞买人失去竞买的意义。第三，如果允许在拍卖中行使优先购买权，买家数量将急剧减少，售价将不可避免地偏低。一方面不利于债权人和拍卖标的物的所有人，另一方面也必然导致优先购买人的偏好。第四，虽然拍卖中排除了优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可以与他人一起竞买，购买的机会等于行使了优先购买权，且不受损害。因此，在出租房屋拍卖中，只要出卖人及时通知承租人参加拍卖。（3）竞价和拍卖是不同的。最后的投标权掌握在卖方手中，因此在同等条件下，优先购买权人似乎可以主张优先购买权。但我们认为，一般来说，卖方在进行投标时，考虑的不仅仅是价格因素。招投标条件比较复杂，不可避免地与其他具体要求，甚至社会利益交织在一起。优先购买权可能无法满足这些要求，因此不适合在投标情况下适用优先购买权。（4）强制执行的对象是出卖人，但强制执行时，出卖人不是出卖人的意志，受执行机关控制，不能适用优先购买权，而且优先购买权人与执行机关之间没有基本的法律关系，优先购买权人不得向执行机关主张优先购买权。因此，在强制执行的情况下，不适用优先购买权。（二）对“同等条件”的理解和适用的判断标准在“同等条件”下，承租人有权购买出租人出售的租赁物。这里的“同等条件”，是指承租人与第三人购买租赁房屋时，具有相同或者大致相同的购买条件（如价格、数量、质量、履行方式等）。在同等条件下，承租人可以享有优先购买权，这是承租人优先购买权的核心内容，也是优先购买权行使的必要要件。对审判实践中“同等条件”的理解有两种不同的看法。一是绝对平等，即承租人认购的条件应当与其他购房人的认购条件绝对相同。第二种是相对平等理论，也就是说，如果承租人的购买条件与其他买主的购买条件大致相等，那么就有了平等的条件。前一种观点在适用上过于严格，特别是当其他买家提供的条件（如提供某些机会）承租人无法实现时，但这些附加条件的缺失可以通过支付更多的钱来弥补，承租人提出的条件不应与其他买方的条件严格一致。后一种观点在应用上过于集中，不利于操作。我们认为，在司法实践中可以根据以下原则和内容来理解和适用“同等条件”。一般来说，出租人与第三人之间的交易应当从绝对平等的角度来理解，即承租人的购买条件应当与第三人的承诺相一致。所谓一般意义上的买卖，是指出租人与第三人之间没有特别约定的合同条款，适用于一般任何人的买卖。“等额条款”的内容包括价格支付方式、交易时间等合同主要条款，其中价格条款是第一位也是最重要的考虑因素。在特殊情况下，应当用买卖相对平等的理论来理解出租人与第三人有特殊约定，即在这种特殊情况下，应当对承租人提出的条件和第三人作出的承诺进行比较分析。如果双方都能给予卖方大致平等的付款待遇，则可视为同等条件。综上所述，所谓特殊情况及其具体处理主要包括：

因此，出租人的通知义务不能确定为“提前三个月”。如果是这样，出租人不能先与第三方协商销售条款，但必须提前三个月考虑销售条款，并在寻找买方前通知承租人。如果先与第三方协商销售条款，并通知出租人，则通知不是“提前”，而是“事后”，不符合要求。可见，以这种方式表达出租人的通知义务是不合逻辑的。（3）出租人通知承租人时，哪些项目应当“通知”，出租人是应当告知自己出售的意图，还是告知出售的条件，众说纷纭。我们认为，通知销售条件比较合适。因为优先购买权的行使必须以“同等条件”为基础。如果通知的内容只是销售意向，没有具体的销售条件，承租人根本不能行使优先购买权。出租人在不违背出卖意图的前提下，以履行告知义务为借口，损害承租人的利益。其次，如果出租人只以出售意向作为通知，承租人只能以购买意向与否作为答复。之后，出租人在告知承租人具体出售条件时，还涉及“三个月”的行使期是否应当重新计算以及如何计算的问题。如果以销售条件为内容，申请就不会有麻烦。从大陆法系国家的规定来看，出卖人通知的内容也是具体的买卖条件。