当前，既有居住建筑的综合改造模式有：政府出资为主；原产权单位出资为主；政府、企业和国际金融机构联合出资；物业服务公司主导合同能源管理等多种。

本文结合国家“十一五”重大科技支撑计划课题的《典型区域既有居住建筑和居区综合改造技术集成与工程示范》课题，分析北京佳境天城商务公寓改造过程中物业服务企业如何发挥优势，利用合同能源服务（简称EPC）模式，解决了既有居民小区的综合节能改造。

改造项目的基本情况

该项目是一种基于市场的、全新的节能新机制——EPC即节能效益分享型，在没有增加业主的经济负担、无需政府投资的同时改善了物业设备条件，达到了全赢的目的。

此改造工程位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号，是商住两用的建筑，占地面积9758m2，建筑面积65077m2,建筑外墙为内保温式，是一幢附有四层裙楼的独立高层楼宇。该建筑类型为高层住宅、裙楼设有配套底商的建筑，地上二十六层，地下二层。

该项目改造技术特点

该项目配套设备原设计较为保守，冬季室内供暖系统和生活热水系统管网存在缺陷，换热效率低，同时存在智能化程度低、设备选型与实际使用状态脱节情况，供水泵配置过大，造成能源浪费。

改造的最大特点在于改变了供暖系统的原设计缺陷，经过对供暖系统的换热效率、管网设置、水力平衡和水泵配置计算评价，通过对管网改造、调整并对水泵进行更换，增加了智能控制装置，达到了热能合理使用，减少了电能消耗，最重要的成果是使用户端供热舒适度增强。本文仅以其供暖系统能源合同服务改造为例进行分析。

该项目供暖系统改造

该项目供热系统原设计状态为模块锅炉十台，型号为DTG320-20S，并联提供热能，为冬季室内供暖系统与常年生活热水系统供热；当冬季供暖结束后，生活热水系统与采暖系统也需一同运行，造成热能浪费。项目进行了系统的初次改造，将其中三台锅炉进行隔离，作为生活热水专用，同时从锅炉房敷设两条管道至换热站，实现了生活热水系统独立运行的目的；同时将生活热水管路与板式换热器连接方式由并联改为串联，使一次锅炉供水充分与二次循环水进行热交换，提高换热效率。

供暖系统的二次改造

在对供热系统初步改造的基础上，对冬季供暖系统进行了全面分析，对设备运行状态进行了反复测算后发现仍存在如下缺陷：

因无换热智能管理装置，存在“看天气变化烧锅炉现象”，造成天然气浪费；水泵配置与现状不符，存在电能浪费；热风幕系统设计不合理，存在能源浪费。

该项目与专业的能源服务合同公司合作，对供热系统进行了全面评价，制定了可行的改造方案。

加装智能节能控制装置：

智能节能控制装置(见图1)，主要由电动三通阀、室外温度气候补偿器、节能控制器、温度传感器等组成。其主要工作原理是：根据冬季室外温度的变化和不同时间段按需供热的目的，降低锅炉然气量的消耗，彻底改变了人为因素对燃烧锅炉的误操作。智能节能控制装置工作原理示意图，如图2所示。

供暖水泵改造：

室内供暖循环水泵存在配置过大即“大马拉小车”现象，针对现状进行了改造。改造前原配置一次水循环水泵采用2台15KW水泵、二次水循环水泵采用两台30KW水泵，水泵皆为一备一用。改造后一次水循环水泵采用5.5KW，二次水循环水泵采用7.5KW，与改造前相比功率共降低32KW。改造前每个供暖季原水泵用电量为111456kwh，改造后每个供暖季水泵用电量为32198.4kwh，每个供暖季节电79257.6kwh；改造后实现了节能降耗（见图3）。

改造效果分析

项目通过上述系列综合技术改造，解决了冬季室内供暖和生活热水管网的不合理设计，完善了在热交换过程中的智能化控制，节约了热能；更换了多台用于供暖、供热水、供自来水配置不合理的水泵，节约了电能；能源消耗对比情况分析如下：

供暖系改造前，天然气消耗量每平方米为23.37m3，两次改造后为20.57m3，建筑单位面积耗气量降低2.8m3，一个供暖季总计节约天然气26943m3，按1.95元/m3计算，节约费用52538元。

改造经济性分析

该项技术改造综合了冬季室内供暖一次水、二次水管网改造、加装节能控制装置、更换原设计与实际应用不匹配的水泵改造，共投入资金34.65万元，预计年收益为15万元，综合改造费用约两年半即可收回（见表1）。

改造的推广应用价值和启示

供暖系统改造，由于冬季室内供暖系统与生活热水系统设计存在缺陷，锅炉与热交换部分无智能控制，能源消耗过大；锅炉供热人为控制，既浪费了能源、污染了环境，同时供暖质量得不到保证的现象比较常见；类似项目此种供暖系统改造，纠正了原设计缺陷，以较小的投入，可获取较大的经济效益，减少环境污染，提高供暖质量。

本项改造是与专业供热科技公司采用合同能源管理的形式进行，具体模式为节能效益分享模式，即全部改造设计、施工与投资由合作方出具，产生的节能成果双方按议定的比例受益，就项目而言，没有增加业主负担，也未向政府申请改造资金，项目还有相当的收益。

通过上述采暖工程的改造可以看出，仅仅依靠物业服务企业在专业技术和融资上很难做到改造的良好结果，与专业的能源合同服务公司结合，到达了多赢的新模式。

通过以北京佳境天城国际商务公寓改造案例，可以看到以物业服务企业为主体采用合同能源服务模式的技术、经济上的可操作模式，能够为我国在“十二五”期间既有建筑的改造起到示范作用。

尹伯悦、孙克放单位为住房和城乡建设部住宅产业化促进中心

宋道刚单位为北京鲁能物业服务有限公司