无房产证房屋买卖协议个人购房协议有可能是无效的,需要根据没有房产证的原因分析:
一)因法律法规无法办理房产证的房子不能卖
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,因为这些房子本身产权权属存在瑕疵,抑或违法违规。未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易,不能抵押、继承、赠与,也不受法律保护,拆迁不能获得补偿款。另外,这种房子还可能存在被强制拆迁风险。这些房子包括:
1、违章违规建筑,比如利用集体所有土地开发的项目;未取得规划审批的项目;私自改变土地用途的项目;私自变更规划的项目;未经立项批准或私自变更立项的项目;没有销售许可证和产权证的房屋;未经验收或验收不合格的房屋。
2、被有关部门依法查封的房子。
二)部分没有房产证的校产房、军产房不能卖
1、军人对军产房一般只有使用权,没有所有权,不能上市交易;
2、校产房的产权单位为学校,这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。这类房子即使在北京也是不能上市交易的。
三)因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证,这类房子可以买卖,但需要等到房产证下发之后再走流程。
一、没有房产证的房子有没有什么办法可以买卖呢?
1、刚交了首付款,还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
2、正在还房贷,还没有交房
可以采取直接更名方式办理卖房手术。流程为:
(1)卖方将银行的贷款还清;
(2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押的合同;
(3)开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
(4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
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