首先是继承。继承有两种,一种是法定继承,另一种是遗嘱继承。法定继承是指房屋在没有遗嘱的情况下,按照继承顺序进行转让和分配。如果有两个孩子,但老人只想把房子给其中一个,他需要提前立遗嘱,明确谁是继承人。
遗产涉及的主要费用是房屋评估费和遗产公证费。房屋评估费一般为房屋评估价格的5‰,但每宗至少收取1000元。一般来说,评估价格会比市场价格低30%左右。所以对于一套市场价500万元的房子来说,评估费大概在1.8万元左右。继承公证费按照评估价格的梯度执行。福利费不足20万元的,按不超过1.2%收取;20万元以上50万元以下的,按不超过1%收取;50万元以上500万元以下的,按不超过0.8%收取;500万元以上1000万元以下的,按不超过1%收取超过0.5%;超过1000万元的部分,按不超过0.1%的税率征收。
一般来说,一套市场价500万元的普通商品房,上述税费加起来约5万元。没有营业税、个人所得税和契税。父母在世时,不能继承遗产。继承房子的第二种方法是把房子送给别人。父母自愿免费把自己的私有财产给子女。一般来说,直系亲属之间的捐赠是最方便的。捐赠应当缴纳公证费、评估费、登记费和印花税。受赠房屋的人还将全额征收契税,一般为3%。总的来说,如果北京市500万市场价的房子评估价在350万左右,税金在12万左右,成本就高于继承。但在限购的北京,孩子需要有购买指数。否则,即使父母想送人,孩子也买不到房子。第三种方法是直接卖给儿童。父母将房屋出售给子女的方式与普通交易方式完全相同,交易过程中产生的税收也与普通房地产交易方式相同。
如果这套房子是父母唯一的,而且已经在这套房子里住了5年,而且孩子是第一次买的,那么个人所得税和营业税就会减少,而且要缴纳占住房总金额1%的契税。如果这套房子的评估价在350万左右,就需要缴纳3.5万多元的税费。这也是最低税。如果房子不足5年或不是唯一一套,除了要缴纳1%的契税外,还需要缴纳总额的2%个人所得税和5.5%的营业税,成本近30万。
总的来说,继承不动产的成本是最低的,但是老人活着的时候承受不了。现在很多人选择用遗嘱来明确财产继承,但需要注意的是,遗嘱必须经过公证。如果没有意愿,特别是面对多个孩子,住房分配可能会遇到更多麻烦。
捐赠和销售的方式,都需要购房指标,这将受到限购的影响。赠与税成本不高,但如果将来把房子卖掉,将面临高额的税收成本,尤其是所得税。买卖的方式是最简单最快的。当它符合减税条件时,仍然是一个好办法。
需要提醒的是,物权登记是我国的物权标准。如果老人选择赠送,如果还没有完成房屋置换,可以取消赠送。但是,如果产权变更已经在房屋产权中心完成,就没有办法取消赠与。
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