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以下摘自上海二中院与上海律协编著的《社区常见法律纠纷调处手册》,这本手册是为了统一基层调解机构调解口径、正确执法而推出的,是法院在处理此类纠纷中形成的较为统一和稳定的意见,体现了法院就相关纠纷裁判时的思路和尺度。参考意义非常大。其中所附相关法律规定,也是法院在处理此类纠纷时所适用的最主要和常用的法律规范。
房屋租赁纠纷的调解处理
(一)房屋租赁纠纷概述房屋租赁是指房屋所有人将房屋提供给他人占有、使用,并收取一定数额租金的法律行为。将房屋提供给他人使用并收取租金的人,叫出租人;租用房屋并支付租金的人,叫承租人。出租人与承租人为了使房屋租赁关系正常、稳定、规范,一般都会通过签订房屋租赁合同的形式,将双方之间的约定确定下来。依法成立的房屋租赁合同,是双务、有偿、诺成性合同,受法律保护。出租人与承租人依据双方的约定和法律的规定,既享有权利,又承担义务,一方的权利就是另一方的义务。一般而言,出租人的主要义务是:
(1)按约定将租赁房屋交给承租人使用。合同订立后,出租人不履行或不适当履行这一义务时,应承担违约责任。承租人有权请求出租人履行或解除合同,并有权要求出租人赔偿损失。
(2)对出租房屋负责维修。出租人是租赁房屋的所有人,有义务保证租赁房屋处于适租(即适合承租人使用)状态。因此,出租房屋的使用性能不符合约定要求,影响承租人使用时,出租人应负责租赁房屋及其设备设施的维修。
(3)通知义务。出租人出卖租赁房屋的,应在出卖前三个月通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的主要义务是:(1)按规定或约定向出租人交付租金。承租人交付租金的数额和期限应按照规定或约定履行。承租人不履行或不适当履行交付租金义务的,应负违约责任。承租人拒付或迟延支付租金达到法定或约定解约期间时,出租人有权要求解除租赁合同,要求承租人支付拖欠的租金并赔偿损失。(2)按约定正当使用租赁房屋。承租人应按约定的用途正当合理地使用租赁房屋,并妥善保管和爱护租赁房屋及其设施设备。非经出租人同意,不能将房屋转租。承租人对租赁房屋进行装潢装饰,应征得出租人同意,并不得影响房屋安全。承租人如不按约定条件使用房屋,出租人可以解除合同,并请求赔偿损失。(3)租赁合同终止时将租赁房屋返还给出租人。逾期不返还的,出租人除有权要求承租人交付延期租金外,还有权要求承租人给付违约金。在房屋租赁合同履行过程中,各方均应依照合同约定以及法律规定,正当行使权利,诚信履行义务,以维护房屋租赁市场的健康发展,保障各方的合法权益。
(二)房屋租赁纠纷调解处理的原则和方法1.承租人主张优先购买权的调解处理实践中,承租人往往以其优先购买权受到侵害为由,主张出租人出卖房屋的行为无效。调解时应考虑以下问题:一是出租人与第三人订立买卖合同但尚未办理过户登记手续的,可调解保护承租人的优先购买权,若房屋已过户登记为第三人所有且第三人善意,则宜调解房屋过户维持现状,出租人对侵害承租人优先购买权的行为进行经济补偿。二是优先购买权的行使并非绝对无条件,应受到一定限制,如共有人主张优先购买权与承租人主张优先购买权并存的,应调解保护共有人优先购买权;承租人仅租赁部分房屋而出租人出售整体房屋的,如部分房屋的出售对房屋整体使用将产生实质性影响的,也不宜简单地确定承租人当然可行使优先购买权。三是把握优先购买权行使的合理期限,通常,出租人出卖房屋应当通知承租人,承租人在接到通知后应在一定期限内决定是否购买,如果双方没有约定的,一般可以承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起3个月为宜。2.转租纠纷的调解处理
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