通常情况下，购房合同一般包含了商品房预售合同和买卖合同。两者的区别有以下的2点：1、预售合同用在商品房预售、房屋竣工交付时使用，或买受方付清所有房款后，可直接过户；2、商品房买卖合同一般用在竣工验收合格取得房地产权证的商品房销售时。所以签了预售合同，交房时就不用签出售合同，可以直接过户。

一、无效的房地产买卖合同有哪12种

12种无效的房地产买卖合同是：

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

3、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

5、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋；

8、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

9、房屋质量问题严重影响正常居住使用；

10、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；

11、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记；

12、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

二、商品房买卖交易流程

商品房买卖交易流程：1、首先应先签订认购书；2、签署商品房预售合同、缴纳首付款或者全款；3、办理预售登记备案；4、竣工验收合格后交付房屋；5、交房时办理产权证件。还应缴纳各种税费，购房应缴纳的税费有合同印花税、房产权属登记费、契税、交易手续费、权证工本费、权证印花税。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

三、商品房预售许可证有效期是什么意思

商品房预售许可证不再注明许可有效期，具体法律如下：2015年4月13日下发的《关于调整商品房预售管理相关规定的通知》中明确提出；从发文当日起，市住建委核发的《商品房预售许可证》不再注明许可有效期。许可证自发证之日起生效，到办理房屋所有权初始登记之日止自动终止。原已核发并登记有效期限的《商品房预售许可证》，有效期到期后，延长至办理房屋所有权初始登记之日止。同时，通知还要求，各相关部门要严格按照相关规定加强房地产市场督查，尤其是对房地产项目的竣工验收、交付使用环节的监督管理。对发现预售商品房项目尚未竣工备案，但已超过房地产开发企业与购房人签订商品房销售合同约定的房屋交付日期的，要明确专人重点督查，防止预售商品房出现工程久拖不竣工，延期交房引发的纠纷。