一、农村卖房子不卖宅基地是否有效

首先，自家宅基地也不能自由盖房子。《土地管理法》规定，农村建房必须按规定依法申请，获得相关部门审批后才可以合法修建。宅基地审批原则应符合“一户一宅”规定，一户一宅按“拆旧建新”原则审批，批新必须拆旧原则管理。所以，即使是你自己宅基地，你也不能自由修建，符合规定还要审批，没拿到审批手续不能私自修建。私自修建的房屋属于违法建筑，违法建筑会面临更多风险。

其次，农村宅基地不能自由买卖。《土地管理法》规定，农村宅基地不能自由买卖，禁止城市人到农村购买农民的宅基地，禁止农民将宅基地出售给城市人。私自购买属于非法交易，相关部门不得为非法买卖宅基地办理相关手续和权证，不受法律保护。

《土地管理法》还规定，农民将自己唯一宅基地出售给他人的，不得重新申请宅基地。也就是说，农民以后根本没有多余宅基地修建房屋卖给别人，一户一宅，卖了你就只有去租房住或者进城买商品房住。

再次，只卖房子不卖宅基地理解不正确。国家是允许农民合法房产在村集体内进行有偿转让的，卖房子不是不能卖，在合法条件下进行转让交易是可以的。

宅基地跟房屋虽然是两码事，所有权归属不同，但两者之间有直接依附关系，地随房走，你转让房子的同时，也必须要转让宅基地的使用权。房子在，你可以使用宅基地，房子不在了，宅基地归村集体所有。所以只卖房子不卖宅基地不合法也没人会单独买你的房子。

总而言之，在自己家宅基地上建房要依法申请，依法批建，房屋和宅基地转让也只能在法律允许条件下进行。不搞违法建筑，不做非法买卖，依法维护和保障自己合法权益。

二、最新宅基地买卖合同是否合法有效？

最新宅基地买卖合同不是合法有效的，公民个人不可以买宅基地，农村的地是集体的，村民只有使用权，只能是转让（转让对象为本集体成员）。如果是转让其性质只能是村民之间或买卖双方的转让。《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”事实上，《土地管理法》虽未明确禁止农村宅基地使用权的转让，但上述法条规定的立法本意就是禁止村民向本集体成员以外的人转让宅基地使用权。

三、宅基地规定是怎么样的？

宅基地概念，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。

宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：

1、占有权。

2、使用权。

3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。

5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。