1．购房预算

这是最初最重要的一点，特别是可以承受的购房总价有限时，必须要坚定，因为随着看房次数不断增多，往往会忘记这一点，水涨船高的后果还是要自己承受的，税费增加，首期增加，贷款增加，资金紧张，这都会影响到后面（婚礼、装修等等）一系列的事。

要明确有多少现金用于首期（房屋总价的30％），可以向亲戚朋友借到的资金和偿还周期是多少，预留多少资金用于办婚礼，装修等采购，财务状况必须明确，才不会手忙脚乱！

我遇到的问题就是超预算，比最初多了10万，这严重影响到了后续的事，大家要警记！

2．看房要多

每个人都有一个居住目标地区，根据我的实际经验，除非你非常了解和中意这个地区的二手房挂牌情况和价格，否则还是多给自己一些选择余地，2－3个比较合适，这样有个比较的同时也能够多听听当地中介的意见，当然，一个小范围内的不同中介公司往往有着相同的房源，看房前要问清楚地方，免得重复浪费时间。

对房子的楼层，朝向，构成（N室N厅），楼栋位置等等有个基本的要求，方便中介寻找合适房源，一般3－5层（6楼多层为例）朝南的比较强手，要做好思想准备，沿街（特别是很商业化的马路）不要选择，噪音大，污染严重，当然啦，价位肯定是有优势的，只是对未来的宝宝非常不利。

我们曾经一度怀疑这样标准的房子是不是有内幕被买掉，为什么总是没有呢？哈哈～～～

3．合作中介

中介的水平良莠不齐，虽说大公司放心，但在服务上还是不敢恭维，买房者要有横眉冷对千夫指的态度，不要被忽悠，每个人的素质是不一样的，如果在专业知识上或者在态度上感觉不好就不要继续合作，在后期业务员往往会跟踪服务下去，要是水平不高等与累自己。

中介在网上、门店墙上挂出的房源往往不正确，都是吸引客户的手段，即使对方答应看房，除非立刻能看，否则多半会说看之前被人买下，还有一套是不是有兴趣，虽然这种情况无法规避，但将信将疑是必须的。

我们遇上的是一位年轻的缺乏经验的业务员，尽管态度很好，可是在很多专业知识上无法给到正确的答案，甚至不及我们，导致后面在进入实质购买程序时弄得上下家不开心，最后可能主要是因为这个单子承受的压力太大而辞职了，晕～～～

4．购房价格

这一点很多没有经验的人很容易忽视掉，在行业内有合同价和到手价之分，到手价其实就是卖家净到手的价格，不含税费等等，这样一来等于卖家的各项费用要嫁到买家头上，而合同价就是各自承担各自的费用，比如一套65万的到手价房子，卖家的税费（含所得税）大约在4万，对于买家来讲其实就是69万，买家自己的税费在2万左右，两者差了6万！

如果中介没有提前告知，而你又看中并且非常满意，那么很容易无形的提高的这笔业务的价格，中介费（房价的3％）自然就上去了，一般素质差一点的业务员会故意隐瞒这一点，甚至有的会欺骗说就是总价，待到准备签合同时不经意的提一下，这时如果想买就会增加成本，不买更会使你前面的精力白费，非常不舒服！

这是我血淋淋的教训啊，为此我们郁闷的不得了，经过慎重考虑尽管买下了，可还是有受骗的感觉～～～

5．政策了解

对于本市二手房买卖，政策是相当多的，环线内外，房屋面积，单位面积价格都严重影响到税金的高低，买之前必须了解清楚，虽然中介不敢在这个问题上故意欺骗，但谁都不能保证会有什么稀奇古怪的情况发生，自己有数也能为预算做好相关的准备。

另外是否本市户口也有一定影响，我们这方面没有详细了解。

由于起初只了解了一个大概的契税比例，当结合这套房子时却起了变化，银子又一次较预算多掏了不少～～～

6．房屋属性

这一点往往可以通过一个小区的情况了解一下，但需要注意的是，往往中介只说个大概，特别是房龄在10年左右的，更是能瞒就瞒，因为很多银行在贷款审核时房龄要求不能太老，否则影响贷款额度和贷款年限，特别对于资金有限需要7成长期贷款的人来说很重要。

在进入购买意向谈判时，一定要看到业主的产证复印件，上面有房屋竣工日期，这才是房龄，而不是产证办理时间，还要了解所有人是几人，这跟与几个人签订合同有关，房子是否有贷款，有几个户口，有没有租赁关系等等。房屋面积要仔细询问，往往挂牌出来的都是大概面积，很可能最后与产证上的不一致造成缩水。

我们的房子开始说73平米，等看到产证发现只有70平米，别小看这3个平方，一个储物将就没有啦！还有因为房龄超过10年，之前中介避而不谈可能造成的影响，工商银行的评估价又不能与真实的市场行情一致，使得贷款额度降低，贷款时间缩短，往后的日子艰辛无比阿～～～

7．贷款办理

一般资金不充裕的都会想办法采用组合贷款，也就是公积金＋商业贷款的形式，正常工作2年的话二手房基本都能贷足15年20万，其余的用商业贷款来补，不要以为这是很简单的一步，公积金审核是非常严格又非常机械化的，必须要在同一家单位连续正常缴交6个月，管理中心的电脑才认可，银行此时可以全部办理掉，如果当中由于跳槽账户被封又被开启是不算的，这时候在仍就正常缴纳6个月，但换过公司的情况下，个人向管理中心提出复议，由工作人员人工审核后才有可能通过。如果全部商业贷款，那么公司的资质将起到非常重要的作用，一般电信等垄断行业，外资企业比较容易通过。

个人在买房并准备用公积金贷款前，一定要亲自查一下自己的公积金帐户缴纳情况，公司如果哪个月延迟到后一个月一起补交的话也有可能隐瞒的哦！在上海住房公积金网（shgjj．com）上可以查到，尽早了解可以很好避免问题。

我们在这个问题上又遇到了麻烦，其实中介知道我们要组合贷款，只要在交定金前提醒一下，我们就能规避这个问题，然而不知是出于利益驱使还是专业疏忽，直到最后与银行签贷款合同时才知道这样的规矩，令我们非常被动，最后转成全商业贷款，由于房龄较高，公司资质如果是一般的私营还通过不了，好在是外资企业，总算有了希望～～～

8．合同价格

现在很多中介都采用行业知晓的一种方法来操作合同，就是“做低房价”，根据政策的限制采用临界价格来做合同，这样可以降低税费，例如我们的房子按照合同价超过外环线外7千／平米的标准，契税比例高，采用这个方法的话就是按7千＊面积的价格做合同，税就降低了，这种情况非常多，但买家要注意的是，合同价格下降，与实际成交价之间的差额就是你除了合同价30％的首期以外，还要承担的一部分，是不是有能力一定要考虑清楚。

虽然差额部分是有补充合同的，但主体合同还是虚低的，对于未来有没有影响，谁能保证呢？尽管中介会拍胸脯保证不会出事，这样操作很多，但还是要谨慎啊！

我们的房子就是没有要求做低房价，致使评估的单位面积价格与我们的实际的差很多，这影响了我们的贷款额度，而上海政府公布的房地产状况也由于这种操作，显得不够真实，真是省钱与实力不能两全，进退两难～～～

9．其它

签订合同往往是两个比较悬殊的立场，买卖方不是非常专业又迫切需要了解哪些条款是对自己不利的，哪些会疏忽，而中介尽管专业但往往不会耐心细致的站在每一方的立场考虑问题，这非常非常麻烦，如果大家慎重一点的可以请相关的购房律师出面，费用据说在2－3千左右，如果不请的话，就看合同是不是房地产交易中心的规范文本和专用防伪纸张，购房合同一共要签署7份，同时，要是有出租的话，卖方要向租客要求签“放弃优先购买权”的申明，买家虽然不用参与，为了避免纠纷的隐患，可以问一下这一环是不是做了。

如果产证上显示房子属于多人，那么签合同时所有房东均要到场签字，如果属于夫妻中的一方，要求另一方签署同意该物业出售的申明，因为很多时候房屋在实质已经属于双方财产，另一方有权不出售的，这一点有的银行会要求房东签的，这也是避免将来闹麻烦的手续。

收入证明如果在贷款中起到非常重要的作用，那么银行会电话查问的，所以一定不要出现接电话的人不知道你这个人或者收入不符合的情况。

产证上如果写双方的名字，那么都要准备户口本，身份证和私章，结婚的要结婚证，没结婚的要单身证明，工行有范本，办贷款时签名就行了，据说有的银行这方面比较复杂，还要自己去民政局开证明，最搞笑的是说有人去民政局，办事人问办什么，答单身证明，又问结婚了么，答没有，办事员在没有查实的情况下就开了，晕哦～～～

我们合作的中原在上海算是大的了，在签订购房合同当天要求我们上下家支付全额佣金时，居然说他们的工作在签订完合同后就结束了，后面办理贷款或者过户等等属于售后服务，这么荒唐的说法让我们很生气，那么急的要我们交钱，之后要是工作上出现懈怠或者敷衍，我们不是哑巴吃黄连？最后我们要求只付一半，等过户那天再付剩余的一部分，这样双方有个保障，大家一定要坚持，不要只听中介的一面之词！