开发商买房送花园的有关法律问题

北京市民李女士于2003年看中了某小区一套位于二楼的住房，在得知购买首层房屋，即可免费获得楼前面积7平方米的花园后，本打算购买二楼的李女士当即改变主意选购了一套首层房屋。虽然首层的价格要比其他楼层略高30元平方米，但因为李女士十分喜欢门前的花园，便毫不犹豫的缴纳了定金。可在购房合同中，房屋面积并未加上花园面积，李女士对此并没在意。入住后不久，小区外的道路要拓宽，李女士的花园将被有关部门征用。当李女士去拆迁处咨询关于有关拆迁补偿的问题时，却被告之，李女士对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，所以不考虑赔偿。对此李女士十分不解，既然开发商已经许诺将花园赠送给李女士，为什么李女士却得不到花园的产权呢？

李女士的遭遇其他许多购房者也曾碰到。在商品房的销售过程中，开发商常采取各种各样的优惠措施吸引购买者。对购买首层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪声干扰较多等原因，按目前房地产市场的商品房定价原则，在楼层差价固定的前提下，首层户型的价格一般比其它层较低。开发商将首层毗邻的花园赠送给首层住户，反而使首层商品房受到很多业主（尤其是有老人的家庭）的青睐，其价格也因此翻升。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并由此引发出诸多纠纷。

一、首层毗邻花园的所有权归属

我们讨论小区花园的归属，实际就是讨论花园所占土地的归属。根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，城市规划区内的土地所有权归国家所有，开发商从国家手中通过招标、拍卖等方式获得一定年限若干面积的土地使用权，并在土地上开发建造商品房，然后再销售出去，国家作为土地的所有权主体并没有因此而发生改变，发生改变的只是国有土地使用权的主体。

《城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。可见，我国现行法律法规规定的是土地与房屋不可分离的原则。即使一幢建筑物被区分为不同所有者所有，建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开发商在出售商品房的同时，必将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时，除了获得该房屋的所有权外，也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既在本幢楼的楼座之下，也在楼座四周。

对于多层建筑物而言，建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于办理土地登记有关问题的通知》，土地使用权根据不同的用地状况，设立独立宗或共用宗，一宗地原则上应包括楼房基础占地、楼基周围直接为楼房服务的土地（楼前甬道，楼后化粪池范围内用地）、楼房周围的共用土地。该通知的第四条规定，各共用宗应分摊的土地面积按以下公式计算：土地使用权人应分摊土地面积＝住户建筑面积×宗地总土地面积／宗地内建筑总面积。根据上述规定，一层住户，与其他层住户一样，对楼房四周的土地也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。