导言：房地产投资信托基金(REITs)是一种采取公司或信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金，由专门机构进行经营管理，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，并将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。REITs主要以发行股票或基金单位进行融资，其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。

REITs的前身——马塞诸塞信托成立于1883年，当然，根据联邦税法，信托公司如果将收入分配给投资人，则可以免收企业利润税。一些波士顿的富有商人利用这一点，建立了一个信托基金，以便在当时快速发展的房地产市场中获利。后期，由于因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院加以课税，导致其发展一度停滞。

20世纪60年代，二战后的美国经济进入高速发展时期，迅速积累的国民财富急需寻求投资途径，而为了应对房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，由专业机构管理的REITs应运而生。1960年，艾森豪尔总统在任期中的最后几个月签署相关法律，REITs可以视为利润传递(pass-throgh)而免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。该法案除了给予REITs税收上的优惠，还允许其上市交易，从而解决了传统的房地产资产不能流动的问题，标志着REITs的正式创立。

不过，在创立初期REITs较为缓慢，1968年前，大约只有10只左右的REITs，总市值只有约2亿美元。从1968年开始，REITs开始涉足房地产抵押贷款金融业务(MBS)，在投资银行的推动下，REITs出现了第一次高涨期。1969年至1974年，REITs的总资本增加到约200亿美元，为房地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，对当时美国的房地产开发建设热潮起到了推波助澜的作用。

但随着美国经济出现滞涨，商业地产市场转弱，抵押投资类REITs由于贷款烂账全面崩溃，虽然物业投资型REITs表现不俗，但受抵押类REITs的拖累，整个REITs行业持续十多年萎靡不整。1972年美国房地产投资信托协会成立并开始编制REITs指数时，基数为100，1974年月12月见底时REITs指数只有35.05。

直到1986年，税法改革允许REITs直接管理地产，大大放松了对REITs经营的限制，从1991年开始，REITs进入了一个快速发展时期。从1990年底的总市值87.4亿美元，发展到1997年底达1400亿美元，增长16倍。1993年退休基金对REITs投资的限制被取消，这些激发了投资者对REITs的兴趣，到2004年，在美国已有300多家REITs，市场超过3000亿美元。

REITs开创了房地产证券化模式，实现了房地产投资从不动产到动产的转变，为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示，REITs走势与房地产市场有较强相关度，但与标准普尔500指数相关度非常低，是投资者对冲证券市场投资风险的有效工具之一。