1、与未成年人签的合同。

对于未成年人名下的房子，只能由其监护人代为处置，如果与未成年人签了购房合同，那么就是无效的。

2、存在隐瞒欺诈的合同。

在签订购房合同时，如果卖方故意隐瞒了一些房屋问题，比如房子已被抵押、查封，那么即便签了购房合同，也是无效的。

3、阴阳合同。

在房屋买卖时，一些房产中介往往会教唆购房者签订阴阳合同，以达到少缴税的目的。

4、损害国家及集体利益的合同。

国家有规定，个人利益不得侵犯国家以及集体的利益。如果所签订的购房合同侵犯了国家以及集体的利益，那么不仅购房合同无效，当事人自己还可能面临处罚。

一、签订新房合同要考虑哪些细节问题

1、贷款不成的约定

因为现在大部分人买房都要依靠贷款，但是有一些购房者会因为个人信用问题导致贷款被拒。如果这时合同中没有提前约定，那么购房者很可能要承担违约责任。所以提前约定好因贷款被拒而导致买房失败的，可免责要求开发商退还已交款项。

2、明确违约责任

这是保障购房者权益最重要的一条，因为购房者违约最多就是延期交款，但是开发商的违约情况却是很常见。比如，一房二卖，无法办理房产证等等。所以明确了违约的责任，就能很好的规范开发商的行为了。

3、广告内容写入补充条款

开发商在项目宣传时，为了吸引购房者，有时会夸大其词。比如虚构尚未建成的配套，夸大市政规划等等。如果购房者真的是被广告的内容吸引而选择购房的，一定要将这些内容加入到合同的补充协议内。

4、面积差异的处理

因为面积缩水是比较常见的房产纠纷之一，一般的合同处理办法就是按照3%的原则来规定。即误差超过3%，则可以要求退款或者退房。这一点也是要在合同中注明的，特别是关于退房的要求。

5、明确计价方式与价款

在合同中明确计价方式和价款，特别是价款合同中一定要注清楚。因为一些购房者遇到过这种情况，签完合同房价涨了，开发商要求按照涨后的价格交易，这时如果合同规定了价款，任何人都不允许轻易改了。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、明确费用由谁出

交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外，其余配套类费用均属于不合理收费。