汽车失窃了，物业不肯赔

孙先生住在某小区A幢33号605室。2008年2月20日，孙先生缴纳了全年的物业管理费。2008年5月22日9时许，孙先生向公安机关报案，称其停放在楼下的桑塔纳2000被盗。当时小区的公用监控录像设备未正常使用。当晚值班保安对小区安全监控情况未作记载。

2005年，建设单位在将小区物业交付给业主使用时，选聘了物业为该小区的物业服务企业，该小区至今尚未成立业主委员会，一直由物业对该小区进行物业管理服务，业主在办理入住手续时，物业与各业主签订并发放了《业主公约》、《车辆行使停放管理规定》、《装修管理规定》等。而《车辆行使停放管理规定》中要求：住户自备车辆须到物业公司办理登记手续，对出入车辆进行登记，取车人必须凭卡取车。但物业自始并未按此规定对该小区住户自备车辆及进出车辆实施登记和出入卡管理制度。该盗窃案公安机关一直悬而未破。物业认为，孙先生无法证明车辆在该小区被盗，且物业对该车辆没有保管的义务，不予赔偿。孙先生于2008年9月10日提起诉讼。

[关键词]

物业管理

是指一切对房屋进行管理的活动。狭义的物业管理是指物业管理经营者接受业主的委托，根据法律法规及委托合同，按照国家行业标准，对物业进行维护、修缮等管理。《物业管理条例》中所规定的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，在物业管理服务过程中，业主与物业公司之间为一种合同关系，业主的义务是向物业公司交纳服务费用，而物业公司的义务是向业主提供各种约定的服务。

[律师出马]

安防有疏漏，物业须担责

本期律师：江苏维世德律师事务所李军律师

本案中汽车被盗后，案件尚未侦破，还无法通过犯罪嫌疑人的供述直接证实汽车的盗窃地点是否在该小区内，那么该如何确定丢车地点的事实？应当由哪一方承担举证责任更显合理？律师认为，应从以下几方面加以考虑：孙先生提供了公安机关接受案件回执单，回执单内容证明该车辆被盗地点在该小区内；孙先生作为该小区的业主在其向物业交纳了物业费，即由有理由相信其会将车辆停回其居住的小区，孙先生在提供了上述证据后，就已穷尽了对这一事实的举证能力；在实际的小区车辆停放、管理、进出过程中，物业并未就孙先生汽车停放、进出小区的行为实行过相关的管理措施，或给孙先生发放过任何凭据，孙先生不具备提供案发当晚汽车已停入小区的直接证据的举证条件，让物业对此问题承担举证责任将会显示公平；物业作为对小区进出车辆制定并实施制度的一方，是创设举证条件的一方，即其对创设该举证条件负有举证义务，应由物业对案发当晚孙先生汽车是否停放在小区的事实承担举证责任，所以物业公司现在不能提供反证，应当依法做出对其不利的推定，即该汽车是停放在该小区内丢失的。

车辆停放在小区内被窃，物业是否一定要承担责任？李军认为，关键在于物业在履行安全管理义务时是否存在瑕疵。尽管孙先生与物业间并未建立车辆保管合同关系，物业无需对业主的车辆尽保管的责任，但孙先生每年向物业交纳物业管理费，物业也一直尽履行对该小区物业管理服务、义务，双方之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但事实上已建立了物业服务法律关系，因双方没有书面约定各自的权利义务，故物业至少应履行对小区物业公用部位，公用设施的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内安全防范的协助管理的义务，并应当根据业主入住前与业主签订的《业主公约》、《车辆行使停放管理规定》等履行管理义务。而在小区监视探头、红外等物业公用安全防范设施出现故障，不能安全正常工作时，物业公司未及时维护；小区的保安对监控录像的运行情况一直未做任何记载，对车辆进出小区并未按《车辆行使停放管理规定》执行。

综合以上因素，李律师认为物业公司未能全面恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区安全防范上存在着疏漏，其管理上有瑕疵，物业理应赔偿业主车辆被盗的损失。

[律师提示]

成立业委会，明确双方权利义务

物业与业主之间是服务与被服务的关系。物业对于业主要多一点服务意识，少一点管理思想。但实践中，不少物业常把自己置于管理者的角色，而业主又是一个松散的群体，导致他们之间纠纷不断。针对此案情况，律师建议，第一、小区业主应当尽快建立业主委员会，让业主委员会充分行使其职权并制定相应的规则。第二、业主一定要和物业签订物业服务合同，明确双方之间的权利义务，尤其是物业管理的范围应予明确。第三、物业内部也要加强管理，完善相应的安全措施。