一、证照审查
区分营业执照,看其是持《企业法人营业执照》的独立法人,还是持《营业执照》分支机构或其他经济组织。
二、资质审查
国家对从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程活动的建筑业企业实行资质管理,应审查签订分包合同的主体是否具有相关资质。
三、经办人审查
经办人系法定代表人的,可直接签订分包合同,无需单位授权;之外的其他任何委托代理人,应持单位出具的《授权委托书》及其身份证复印件,明确其身份和授权范围后方可签约。
注意出卖人的主体资格。
首先要审查出卖房屋一方的主体资格,也就是看看他有没有权利卖房子。在实践中往往有这样几种误解:
1.“他是房主的亲属,他当然有权卖这个房子”
不一定。在法律上,对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹,只要不是房产的所有权人,也没有权利卖房子,也就是说,只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是未成年人,他的财产由他的监护人(一般是其父母)代为管理,但是如果出卖未成年人名下的房子,只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。
2.“他虽然不是房主,但是房主说委托他卖房子”
委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的,但是应当注意委托人应当持有房屋产权人亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书,乍一看上面也签着房主的名字,但是你怎么知道那就是房主的签名所以,最好是看着委托人签名,或者让卖房的人拿一份经过公证的委托书,否则你最好是等到真正的房主来再订立合同,交付房款。
3.“让房产证上署名的人签字卖房就行了”
这也是不对的。在我国,对于共有财产制度没有作出明确完整的规定,所以,虽然登记在房产证上的只是一个人,可能这份房产还有另外的财产共有人!如果你只让产权证上的人签字卖房,其他共有人有可能提出无效之诉,要求宣告房屋买卖合同无效!到时候如果交了房款,合同又无效,那可就“叫天天不应,叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房,与王某订立合同后交付了房款,但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合,房子是夫妻共同财产,妻子不同意卖房。张某找王某要钱时,王某早已把钱还债了。在现实中,一般的财产共有关系有:夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的,共有权人要一致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字,以防有的共有人不同意卖房。
4.“如果房主去世了,他的孩子有权出卖他的房屋”
在这种房主去世的情况下,要注意两个问题:一是,如果房主去世,首先要看遗嘱,有遗嘱的按照遗嘱。没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女,还应当包括房主的配偶、房主的父母。所以,只有房主的孩子卖房是不行的。二是,房主去世后,买卖之前,应当就原房主的房产等财产分家析产,订立分家析产协议并公证,才可以根据分家析产协议的内容,到房产管理部门办理买卖手续。
5.“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了”
错!根据规定,如果是国有公司的房屋,应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司,房屋的出售还要根据公司章程的规定,由股东会或者董事会决议才可以出售。
根据《建筑法》第29条规定:禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
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