不满足下列条件的小区无法实现业主自治：

1．小区规模小。

2．有想法的物业经理或是业委会。

3．业主要配合、团结。

4．小区要有公有资产收入。

业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。

小区业主公约

1、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。

2、利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归该幢全体业主共同所有，并主要用于补充专项维修资金。

3、利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分，归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金。

4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十条装饰装修

1、业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。

2、业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

3、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

4、本物业管理区域的装饰装修施工时间为＿＿＿＿＿＿＿＿＿，其他时间不得施工。

5、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十一条共用设施的使用管理

1、业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

2、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

3、业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

4、如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。

第十二条公共秩序维护

1、爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；

2、不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物，垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；

3、不在公共部位乱涂乱画和随便张贴；

4、不得发出影响其他业主正常生活的噪声。

第十三条禁止行为

本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

9、法律、法规禁止的其他行为。

第十四条动物的饲养

业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五条机动车管理

1、机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；

2、车辆出入应按要求出示证件；

3、机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；

4、车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置；

5、夜间停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；

6、本物业区域的共用车位使用分配方式为以下第＿＿＿＿＿＿＿＿＿种。

（1）留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配；

（2）轮换分配；

（3）以抽签的方式分配。

第十六条选聘与解聘物业管理企业

1、选聘、解聘物业管理企业须经本物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过；

2、由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；

3、物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

第十七条物业服务费用的交纳

1、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。

2、业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。

3、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹。

4、其他条款＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八条业主大会与业委会工作经费

1、本物业业主大会、业主委员会依法开展工作所需的经费由全体业主共同承担，不包含在本物业区域内物业服务费中，并由业主委员会负责筹集和管理。

2、业主大会、业主委员会工作经费的筹集和管理使用按照业主大会依法制定的相关规定执行，并对使用情况定期公告和接受业主质询。

第十九条保险

本物业管理区域内共用部位、共用设施设备及公众责任保险，由全体业主按其拥有物业权属份额大小享有权利、履行义务，其费用进入物业服务成本或者物业服务支出，由实施物业管理服务的物业管理企业代行办理相关手续；业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第二十条物业的转让

1、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租情况告知物业管理企业。

2、业主转让物业，应与物业管理企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十一条条违约责任

1、因违反本公约，造成其他业主、使用人等人身伤害或财产损失的，当事人依法承担赔偿责任。

2、物业交付他人使用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3、违反本公约的，由业主委员会督促改正，也可由相关当事人依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第二十二条定义

1、本公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

2、本公约所称共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的房屋等。

3、本公约所称共用设施设备是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

第二十三条公约通过

本公约经＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日首次业主大会会议全体业主所持投票权2／3以上通过，自通过之日起生效。

第二十四条公约修改与补充

业主大会会议通过的有关本公约的决定均是本公约的组成部分；本公约的修订经业主大会会议通过；本公约未尽事项由业主大会会议补充。

第二十五条公约备案

制定和修改的业主公约，按规定报当地物业管理主管部门备案。

第二十六条公约保存与执有

本公约业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会各1份。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿［区］／［市］／［县］＿＿＿＿＿＿＿＿＿（物业名称）物业管理业主大会

＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日

《物业管理条例》第9条，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。