项目开盘之初，开发商需要对拟选区域的市场情况进行初步分析判断。

这个判断可以称为初步判断：在城市或区域内开发相应商业地产项目的可行性，只能从区域的市场情况和潜力来判断，不能从项目的微观角度来分析。并对项目的定位进行了宏观思考。因为商业地产的形式多种多样，各种形式的商业地产都存在市场成熟度问题：如果某一地区的社会生产力水平相对较低，人民收入水平不高，投资者就不能投资大型商业地产项目在这个地区。

2。项目选址

商业地产项目的选址将决定项目的成败。其实，并不是所有的地方都适合发展商业地产。只有当某个地方具备了相应的条件，它才能做到。

鉴于商业地产的功能特点，商业地产比普通房地产对区位和周边条件的要求更高。住宅小区和写字楼的客流量是有限的，但商业地产的客流量是不同的。随着经营状况的变化，需要解决的客流将翻番，急剧减少。当商业地产项目客流量翻番时，项目选址能否适应成为一个重要问题。

不同的项目有不同的解决方案。开发商可以组织自己的团队进行调研分析工作，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3。判断可开发规模

商业地产项目选址完成后，需要根据具体项目地址分析市场前景和可开发规模的可行性。确定项目的市场基础、周边商圈覆盖人口、可能的客流量、客流量产生的项目营业额、项目开发规模等一系列相关问题。

举例：北京崇文门新世界购物中心一期可租面积7.4万平方米，二期可租面积4.3万平方米。第一期工程于1998年投产后，业务蒸蒸日上。但二期2000年开盘后，二期长期经营状况较差。管理者最初认为是因为商品结构不同，但第二阶段商品结构调整后仍然稳定，第一阶段和第二阶段的经营状况都不好。直到最近，第二阶段的运作才有所改善。事实上，新世界二期经营不善的原因在于对市场规模的判断不准确：2000年崇文门面积不足以支撑10万平方米以上的商业，这说明开发商对市场能够支撑的开发规模的判断不够准确。

这项工作属于微观判断，很多咨询机构在分析中采用的方法是：在市场调研的基础上，建立相关的分析模型，根据对区域人均零售消费的判断，计算出项目所在地可能的客流量，计算该项目可能的零售额，再参考该区域商业设施平均每平方米零销售额，即可以得出该项目所在地可开发的商业地产项目规模。