二手房买卖中出卖人违约后,可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为:
1、如果想继续履行合同,主张延期履行违约金,合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同,主张解约违约金,一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。
当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
如果当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
一、二手房买卖常见的违约情形
1、出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。
在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
二、二手房交易时应该注意户口的问题
人们在买卖二手房时,往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题:户口。
在司法实践当中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁入。更有甚者,有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名,主张其对争议房屋具有居住权,因此拒绝搬出。如此一来,购房者虽然名义上取得了房屋的产权,但户口阴影却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口呢?如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出,则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看,不能住,无疑成了镜中花、水中月。如果想搬进购买的房屋,花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地,买方的户口也就无法迁入。
为了避免因户口问题而引发房产纠纷,笔者认为,买方一定要做好以下几个方面的工作:
第一,要求卖方出示户口本,并复印留存。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷:一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
第二,在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。
第三,就户口问题进行协商,约定适当的付款方式和违约责任。如前所述,户籍问题的事后补救是非常困难的,买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋,还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
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